在疫情與經(jīng)濟下行壓力下，一季度的經(jīng)濟成績單意料之中的不好看，嚴峻形勢下，后續(xù)高層勢必要出臺更大尺度的救市政策。

　　在經(jīng)濟數(shù)據(jù)公布當天，央行便發(fā)布了23條金融救市政策，傳遞了高層加大馬力繼續(xù)救市的預期。

　　4月18日，中國人民銀行、國家外匯管理局印發(fā)《關于做好疫情防控和經(jīng)濟社會發(fā)展金融服務的通知》，提出加強金融服務、加大支持實體經(jīng)濟力度的23條政策舉措。

　　這23條救市政策，信號意義強烈：

　　首先，加快步伐扎實推進重大基礎設施建設。具體來看，金融機構要主動對接重大項目、推動新開工項目盡快開工。要合理購買地方政府債券，支持地方政府適度超前開展基礎設施投資。要按市場化原則保障融資平臺公司合理融資需求，不得盲目抽貸、壓貸或停貸，保障在建項目順利實施。

　　第二，保持流動性合理充裕。通過多種貨幣政策工具，引導金融機構擴大貸款投放，增強信貸總量增長的穩(wěn)定性......促進企業(yè)綜合融資成本穩(wěn)中有降，推動金融機構向?qū)嶓w經(jīng)濟合理讓利。

　　這個月的降準以及未見變化的降息雖然不及預期，但其實央行已經(jīng)強調(diào)了“充足流動性”、“擴大貸款投放”、“融資成本穩(wěn)中有降”，還是擺明了自己的立場，盡管沒有降準降息，但并不妨礙央行繼續(xù)向市場中注水，市場中至少不會缺錢。

　　第三，“以點帶面”保障企業(yè)合理融資需求盡快得到滿足?！包c”是強化產(chǎn)業(yè)鏈供應鏈核心企業(yè)金融支持；“面”是對國有經(jīng)濟和民營經(jīng)濟在貸款、債券融資等金融政策上一視同仁。

　　第四，在住房貸款方面，因城施策實施好差別化住房信貸政策，合理確定轄區(qū)內(nèi)商業(yè)性個人住房貸款的蕞低首付款比例、蕞低貸款利率要求，更好滿足購房者合理住房需求。

　　《通知》提出保持房地產(chǎn)開發(fā)貸款平穩(wěn)有序投放，以幫助改善房地產(chǎn)企業(yè)的融資環(huán)節(jié)、解決它們的流動性問題，從而穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，這對于經(jīng)濟實現(xiàn)穩(wěn)定發(fā)展非常關鍵。

　　整體看，今年一季度，全國房地產(chǎn)銷售繼續(xù)下行：商品房銷售面積31046萬平方米，同比下降13.8%，其中住宅銷售面積下降18.6%；商品房銷售額29655億元，下降22.7%，其中住宅銷售額下降25.6%。

　　央行發(fā)布救市23條之后，4月20日又與銀保監(jiān)會開了個會，通稿內(nèi)容里，有四分之一的篇幅都在討論如何支持房地產(chǎn)行業(yè)。

　　基本上是把救市23條中關于房地產(chǎn)的內(nèi)容又重提了一遍，央行定調(diào)，銀保監(jiān)會監(jiān)督落實，降低首付、降低利率、給房企、房地產(chǎn)行業(yè)流動性、受疫情影響人群延期還房貸，應該很快就會落實。

　　此次會議強調(diào)，要執(zhí)行好房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理制度，區(qū)分項目風險與企業(yè)集團風險，不盲目抽貸、斷貸、壓貸。要按照市場化、法治化原則，做好重點房地產(chǎn)企業(yè)風險處置項目并購的金融服務。

　　對于受疫情影響地區(qū)部分購房者還貸困難的問題，將指導銀行重點做好三方面工作：對于正常還款有困難的客戶，根據(jù)實際情況區(qū)分考慮，將延期還款政策落到實處。

　　“銀保監(jiān)會將指導銀行業(yè)金融機構通過靈活調(diào)整按揭貸款還款安排、合理延后還款期限等方式緩解受疫情影響客戶還款的壓力，切實將政策落實好、落到位，充分發(fā)揮金融機構在抗擊疫情工作中的積極作用?！便y保監(jiān)會統(tǒng)計信息與風險監(jiān)測部負責人劉忠瑞說。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計，2022年以來已有超70城先后從限購、限貸、限售和購房補貼等方面優(yōu)化政策，鄭州、哈爾濱大連、南京、寧波等二線城市優(yōu)化限購政策，郴州、麗水、菏澤、贛州安順等三四線城市從提高公積金貸款額度、降低首付比例等政策，下調(diào)房貸利率等方面入手促進居民合理住房需求釋放。

　　就在4月21日，蘇州12329公積金熱線傳來消息，個人貸款額度上限由45萬元提高到60萬元，家庭由70萬元提高到90萬元。

　　不到一年的時間，高層對房地產(chǎn)的態(tài)度發(fā)生了一百八十度的轉(zhuǎn)變，素日一貫看衰樓市的經(jīng)濟日報，難得發(fā)文，題為《發(fā)揮穩(wěn)樓市在穩(wěn)大盤中作用》，這條評論寫得很有意思，圍繞突出房地產(chǎn)在經(jīng)濟中的首位度，一改往日話鋒！

　　三張圖感受一下現(xiàn)在房地產(chǎn)的畫風，全國商品房銷量繼續(xù)下跌，官方數(shù)據(jù)顯示同比降13.8%，但某第三方機構的統(tǒng)計數(shù)據(jù)里，百強房企一季度銷量同比下跌了47%......

　　連年高強度升級的調(diào)控打壓，已經(jīng)讓不少房企如今索性躺平了。如今，房地產(chǎn)已經(jīng)到了不得不“救”的地步，當然，怎么“救”，是一門深奧的藝術。

　　行業(yè)出清下，未來房企間的收并購會更加頻繁，目前一些處境較難的房企，已經(jīng)有了國資入場的情況，接下來“國進民退”的趨勢會更加明顯。

　　當然，對于民營房企和一些中小房企來說，深耕“小而美”，做的專注，做出特色，房地產(chǎn)作為國家經(jīng)濟支柱之一，仍是一片廣闊的市場。還有很多領域，如代建、輕資產(chǎn)、新基建、園區(qū)、物流倉儲等，都是如今政策非常鼓勵，并將投入真金白銀支持的。

　　從國家中長期宏觀政策選擇的角度，穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預期和“房住不炒”作為目標，是成為“雙循環(huán)”模式下的必然選擇，一系列調(diào)控政策的出臺，都反映了行業(yè)底層邏輯和行業(yè)定位的變化。

　　對于地產(chǎn)人來說，那個躺著掙錢的黃金時代，徹底地過去了。

　　一面是盈利能力不斷承壓的開發(fā)業(yè)務，另一面是存量不動產(chǎn)運營、管理的崛起，如備受資本市場認可的物管業(yè)務。這也不難理解各大房企對資產(chǎn)管理行業(yè)積極布局。

　　現(xiàn)在以及未來，房企的角色會逐步從“開發(fā)商”轉(zhuǎn)變?yōu)椤斑\營商”。細數(shù)前50強房企，幾乎所有都無一例外涉足了存量運營業(yè)務。未來，只有掌握存量市場的核心競爭力，才能夠使企業(yè)立于不敗之地。

　　但可以說，如今的地產(chǎn)行業(yè)進入了布局存量資產(chǎn)運營管理領域公司的‘盛世年華’，他們好日子才開始。

　　鑒于此，我們推出了“名師領航計劃”網(wǎng)絡實訓——【不動產(chǎn)運營和資產(chǎn)管理全體系升級精講課】

　　整套課程內(nèi)容涵蓋不動產(chǎn)運營和資產(chǎn)管理全鏈條完整體系的實操講解，分為十大板塊，每講超過兩小時，合計超過20小時，百強房企金牌內(nèi)訓講師帶你學習。

　　特邀國家發(fā)改委蕞早一批備案的股權基金管理人、中國頭部部房地產(chǎn)資產(chǎn)管理專著的作者——張健老師，擔當主講。張老師近年已為國內(nèi)許多百強房企、頂尖金融機構及國內(nèi)外知名院校做內(nèi)訓，有豐富的實戰(zhàn)經(jīng)驗和海量的真實案例心得：

　　頭部講：不動產(chǎn)運營和管理價值鏈和盈利模式——以商業(yè)地產(chǎn)為例

　?。ㄒ唬┥虡I(yè)地產(chǎn)（不動產(chǎn)）的市場、政策和企業(yè)競爭力全面分析

　　3. 國家相關房地產(chǎn)和金融政策及影響

　　4. 商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的核心資源和競爭力

　?。ǘ┥虡I(yè)地產(chǎn)（不動產(chǎn)）運營和管理價值鏈解析

　　1. 存量時代來臨！商業(yè)地產(chǎn)核心價值：精細化運營管理和資產(chǎn)管理

　　3. 商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)升級和創(chuàng)新的方向

　　（三）當前商業(yè)地產(chǎn)參與者在“投資、融資、管理、退出”方面面臨的典型難題和對策

　　1. 怎樣投資商業(yè)地產(chǎn)才能避免踩坑？

　　2. 資金端承壓，多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)項目的融資困境如何化解？

　　3. 商業(yè)地產(chǎn)運作中源源不斷的現(xiàn)金流是怎樣煉成的？

　　4. 商業(yè)地產(chǎn)退出變現(xiàn)難！有哪些可行的退出渠道？

　　5. 我國房地產(chǎn)私募基金和公募REITs已具雛形

　?。ㄋ模┬滦蝿菹律虡I(yè)地產(chǎn)（不動產(chǎn)）運營和管理盈利模式解析

　　1. 萬達和紅星美凱龍 - 代建+運營

　　2. 華潤和雅居樂 - 物業(yè)管理 +商業(yè)管理 （+城市管理）

　　4. 錦和商業(yè)和德必集團 - 科技和文化園區(qū)管理

　　6. 商業(yè)地產(chǎn)重資產(chǎn)和輕資產(chǎn)運營和管理模式及利弊

　　第二講：運營人必修：辦公樓精細化運營全周期管理打造實例課

　　（一）我國城市辦公樓和產(chǎn)業(yè)園區(qū)辦公樓市場現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢

　　1. 我國城市辦公樓(含產(chǎn)業(yè)園辦公樓)市場現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢

　　2. 部分一二線. 對閑置和低效利用的辦公樓新政和機遇

　　4. 辦公樓機構投資、企業(yè)自用和個人投資各自特點

　?。ǘ┺k公樓的物業(yè)、設施、招商、運營、資產(chǎn)和資本管理內(nèi)容及價值鏈

　　1. 辦公樓資產(chǎn)核心價值：運營、資產(chǎn)和資本

　　2. 辦公樓的物業(yè)、設施、招商、運營、資產(chǎn)和資本管理的內(nèi)容及價值鏈

　　3. 辦公樓項目的“投資、融資、管理、退出”及案例分析

　?。ㄈ┺k公樓資產(chǎn)管理、運營與盈利模式設計和打造

　　（四）辦公樓項目資產(chǎn)估值和運營期財務思維邏輯

　　1. 辦公樓大環(huán)境、硬件、軟件、權益的評估

　　2. 辦公樓項目估值、資本化率（Cap Rate）及NOI

　　1. 辦公樓資產(chǎn)融資和退出的主要方式

　　3. 房地產(chǎn)（不動產(chǎn)）資產(chǎn)證券化

　　4. 辦公樓物業(yè)抵押資產(chǎn)證券化（CMBS）金茂等案例分析

　　5. 房地產(chǎn)（不動產(chǎn)）投資信托基金越秀案例分析

　　第三講：看懂不動產(chǎn)資產(chǎn)管理的各項指標，會做投資分析測算

　?。ㄒ唬┎粍赢a(chǎn)資產(chǎn)核心價值和資產(chǎn)管理周期（價值和關系）

　　1. 從北京朝陽區(qū)某商業(yè)項目交易案例看商業(yè)資產(chǎn)估值

　　2. 不動產(chǎn)資產(chǎn)核心價值：運營管理和資產(chǎn)管理

　　3. 不動產(chǎn)資產(chǎn)“投資、融資、管理、退出”周期和價值鏈

　　（二）不動產(chǎn)資產(chǎn)管理核心經(jīng)濟指標的分解和測算（指標和測算）

　　1. 不動產(chǎn)資產(chǎn)評估方式——市場比較法、投資回報（收益）法、成本計算法等

　　2. 國際上機構投資者主要采用的不動產(chǎn)資產(chǎn)評估方式

　　3. 不動產(chǎn)運營（商管）的幾大指標（Cap Rate、NOI和NPI、Value、坪效等）

　　5. 房地產(chǎn)（不動產(chǎn)）投資信托基金（REITs）的核心經(jīng)濟指標

　　（三）從投資測算到落地運營指標的管理閉環(huán)（運作）

　　1. 從投資測算到落地運營指標：提收入、控成本、強預算

　　2. 運營和資產(chǎn)管理指標的跟蹤和優(yōu)化

　　第四講：機遇與難度并存的城市更新案例難點、要點解析

　?。ㄒ唬┏鞘懈碌膬?nèi)容、存在的問題和運作的風險

　　1. 城市更新和舊城改造的目的和內(nèi)容及政策分析

　　2. 當前城市更新主要政策梳理及地方操作模式比較

　　3. 倫敦和紐約等海外城市城市更新經(jīng)驗、案例分析和啟示

　　4. 城市更新項目操作的“痛點”和難點分析

　　（二）廣州、深圳、上海和北京等城市更新的實踐、案例分析及啟示

　　1. 城市更新的階段和基本流程分析-以深圳為例

　?。ㄈ┏鞘懈麻_發(fā)模式和“投、融、管、退”

　　6. 哪些企業(yè)有參與城市更新的優(yōu)勢

　　第五講：租賃住房加入落地，產(chǎn)品運作全解析

　　1. 住房租賃市場分析和發(fā)展前景

　　2. 住房租賃的主要政策及對房東和租客的影響

　　3. 住房租賃的主要問題、難點和機遇

　　1. 經(jīng)營性資產(chǎn)“投資、融資、運營管理、退出”特點和流程

　　2. 住房租賃產(chǎn)品投資策略和流程

　　3. 國家隊、開發(fā)商系、中介系、創(chuàng)業(yè)系和酒店系投資者分析

　　4. 長租和短租、白領和藍領公寓、重資產(chǎn)和輕資產(chǎn)運營模式及風險分析

　?。ㄈ┳》孔赓U產(chǎn)品的投資和運營管理

　　1. 經(jīng)營模式和盈利模式分析（含重資產(chǎn)、中資產(chǎn)、輕資產(chǎn)）

　　2. 投資和運營管理有哪些主要經(jīng)濟指標和測算？

　　1. 債權融資方式：銀行貸款、CMBS、ABS

　　2. 資本退出方式：類REITs和REITs、上市、長租公寓并購和未來散售

　　第六講：物業(yè)管理3.0時代運營核心邏輯實戰(zhàn)

　?。ㄒ唬┪飿I(yè)服務行業(yè)的內(nèi)容、前景、升級和創(chuàng)新（市場、政策和行業(yè)）

　　1. 中國房地產(chǎn)市場、物業(yè)管理行業(yè)現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢

　　2. 政府的房地產(chǎn)和金融相關政策對物業(yè)管理行業(yè)的影響

　　3. 物業(yè)管理的賽道空間持續(xù)擴張、創(chuàng)新和升級

　　4. 住宅、寫字樓、商場等物業(yè)管理特點

　　5. 物業(yè)管理和商業(yè)管理業(yè)務賽道的交叉與合作

　　6. 物業(yè)管理行業(yè)的并購加劇，集中度增加

　　7. 中小型物業(yè)管理公司怎么突破或者上市？

　　（二）碧桂園服務、雅生活、華潤萬象、萬物云、萬達、錦和、德必、普洛斯等案例分析（企業(yè)研究）

　　6. 錦和和德必科技和文化園區(qū)運營

　?。ㄈ奈飿I(yè)管理到美好生活和城市運營（升級和創(chuàng)新）

　　1. 物業(yè)公司的估值主要影響因素

　　2. 物業(yè)管理1.0、到商業(yè)運營和園區(qū)運營2.0、到城市運營3.0

　　第七講：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)增值有道，投融管退策略實戰(zhàn)解析

　?。ㄒ唬┪覈漠a(chǎn)業(yè)升級、政策、市場、機遇和挑戰(zhàn)

　?。ǘ┊a(chǎn)業(yè)園區(qū)特點、投資開發(fā)、盈利模式及風險和規(guī)避

　　1. 產(chǎn)業(yè)園區(qū)的內(nèi)容和幾種發(fā)展模式

　　6. 錦和商業(yè)和德必集團 – 科技和文化園區(qū)管理

　　7.“假”和“線. 關于產(chǎn)業(yè)園區(qū)和勾地的幾種發(fā)展模式意見

　　9. 產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資和前期工作（選擇、規(guī)劃、現(xiàn)金流及招商等）

　　10. 產(chǎn)業(yè)園區(qū)12類風險和規(guī)避

　　1. 國家和地方政府產(chǎn)業(yè)金融政策及影響

　　2. 產(chǎn)業(yè)園區(qū)的主要融資方式及案例分析

　　3. 不同開發(fā)和持有運營階段的融資方式

　　（四）產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目的運營管理和資產(chǎn)管理

　　1. 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目的招商、運營、物業(yè)、設施、資產(chǎn)管理

　　2. 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目價值鏈、運營與盈利模式設計和打造、價值提升

　　3. 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)主要運營和資產(chǎn)管理及大宗交易的經(jīng)濟測算指標

　　（五）產(chǎn)業(yè)園區(qū)的退出和資產(chǎn)證券化（含基礎設施不動產(chǎn)公募REITs）

　　1. 產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目的退出（整體退出和分項退出）

　　2. 產(chǎn)業(yè)園區(qū)和廠房的機構投資、企業(yè)自用和個人投資各自特點

　　3. 產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)證券化（含REITs)的內(nèi)容和退出及招商蛇口、普洛斯等案例分析

　　第八講：商辦物業(yè)項目大宗交易和收并購重點、難點、運作策略和案例解析

　?。ㄒ唬?大宗交易的定義和本質(zhì) （本質(zhì)）

　?。ǘ┐笞诮灰椎馁I家和賣家及服務者分析（參與者）

　　（三）我國大宗商業(yè)不動產(chǎn)項目交易的市場情況和展望（大宗市場）

　?。ㄋ模┚C合體、寫字樓、酒店、公寓、物流倉儲等大宗交易的特點（特點）

　?。ㄎ澹┐笞诮灰椎陌l(fā)現(xiàn)、選擇、判斷和決策流程（投資含并購）

　?。┊a(chǎn)權交易和股權交易特點、風險及六大要素（交易方式）

　　（七）大宗交易項目評估和成交價格 （定價）

　?。ò耍┐笞诮灰醉椖康摹巴顺觥焙汀巴顿Y、融資、管理、退出”（退出思維）

　?。ň牛┤趧?chuàng)并購萬達文旅和廣西彰泰案例分析（買入多個項目，并有附加價值）

　?。ㄊ┕獯蟀彩萍紙@區(qū)發(fā)行REITs套現(xiàn)（項目轉(zhuǎn)讓給REITs）

　?。ㄊ唬懽謽遣①?– 黑石案例分析(買入多個項目，然后大宗賣出）

　　第九講：商業(yè)地產(chǎn)的升級和轉(zhuǎn)型，渠道、運作方式分析

　?。ㄒ唬┥虉觥㈦娚?、倉儲、物流、大數(shù)據(jù)中心、PE、REITs等價值鏈變化與機遇

　　1. 傳統(tǒng)的實體商場的關聯(lián)方和價值鏈

　　2. 新形勢下電商、物流倉儲和實體商場的關聯(lián)方和價值鏈

　　3. 模擬分析-本次疫情將造成中國商業(yè)不動產(chǎn)的系統(tǒng)性困難

　　5. 商業(yè)地產(chǎn)在城市更新發(fā)展中的機遇

　　7. 從資本市場看萬達商管、寶龍商業(yè)、錦和商業(yè)、德必集團

　?。ǘ┎粍赢a(chǎn)、PE、REITs的不動產(chǎn)價值鏈案例分析

　　3. 阿里菜鳥（倉儲）不動產(chǎn)+類REITs案例分析

　　（三）標桿企業(yè)持有型物業(yè)從投資到退出全流程產(chǎn)業(yè)鏈和價值鏈案例詳解

　　1. 全面布局的萬科，為什么說它還是老大？

　　2. 碧桂園——不僅是銷售之王，還在深耕存量市場！

　　3.“一體兩翼”的金地，如何做到升級顯效？

　　4. 招商蛇口，聚焦園區(qū)開發(fā)與運營！

　　5. 后起之秀阿里巴巴，也已進軍存量藍海？

　　6. 博楓：低調(diào)和全球蕞大的房地產(chǎn)資產(chǎn)管理公司之一

　　7. 麥格理：如何煉成多面出擊的全能選手？

　　8. 聯(lián)實：從建筑起家，到房地產(chǎn)和投資及金融！

　　第十講：商業(yè)地產(chǎn)融資和資產(chǎn)證券化產(chǎn)品、運作策略和案例分析

　?。ㄒ唬┎煌虡I(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品對應的融資產(chǎn)品和策略

　　3. 商場、辦公樓、租賃住房、酒店、文旅和養(yǎng)老、產(chǎn)業(yè)園區(qū)和物流倉儲

　　4. 商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)和運營各個階段的融資

　　5. 大中小房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)融資的挑戰(zhàn)和機遇

　?。ǘ┿y行貸款、信托、保險資金、銀行債券

　　（三）債券、上市、私募基金、資產(chǎn)證券化

　　5. 基礎設施不動產(chǎn)公募REITs歷史演變

　　7. 我國基礎設施不動產(chǎn)公募REITs政策、發(fā)行流程、首批試點產(chǎn)品表現(xiàn)及第二和第三批試點產(chǎn)品

　　8. 打通從私募基金到不動產(chǎn)公募REITs退出渠道及案例分析

　　針對性解決問題，橫跨理論和實操，國內(nèi)獨此一份，顛覆你對不動產(chǎn)運營和資產(chǎn)管理的刻板印象。

　　萬科、萬達、保利、碧桂園、融創(chuàng)、華潤置地、招商蛇口、世茂、佳兆業(yè)、印力、阿里親橙里和菜鳥、京東、龍湖、紅星美凱龍、綠城、金地、越秀、陽光城、錦和、德必、華潤萬象城、雅生活、普洛斯、光大安石、凱德、鐵獅門、黑石、麥格理、平安、泰康、中信證券等各類大中小開發(fā)商和金融機構的案例分析

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