今年，濤哥參加了由易居沃頓組織的房地產(chǎn)實戰(zhàn)研修班，不僅聆聽多位大咖分享，還有幸結(jié)識了不少優(yōu)秀的同學(xué)。

　　今天分享一篇易沃對本期學(xué)員，中南置地蘇北區(qū)域公司總裁畢興礦的采訪，讓我們一起聽聽——

　　3年7倍增長，中南的發(fā)展速度令業(yè)內(nèi)驚嘆，看似偶然搭乘了市場紅利，但實則背后是掌舵者前瞻性的精心籌謀。

　　2015年，中南開始戰(zhàn)略變革，果斷由三四線進軍一二線城市，同時調(diào)整千畝大盤的產(chǎn)品策略，形成“大、中、小”的產(chǎn)品搭配。

　　與此同時，中南還積極部署人才戰(zhàn)略以及謀求組織變革。

　　正是在一系列變革部署的過程中，畢興礦被邀請至中南置地集團任職副總裁。

　　2017年，被委以“深耕淮海經(jīng)濟區(qū)”重任，任職蘇北區(qū)域公司總裁。

　　從蘇北區(qū)域僅有3座糧倉到到布局至2省8城，從4個項目到30余個項目，他僅用了18個月的時間。

　　畢興礦表示，剛到蘇北的時候，蘇北只有鹽城、淮安、泰興4個項目，但他看準了蘇北的市場潛力，并篤定這里會有一輪窗口期。

　　帶著問題與思考，在中南置地總部的大力支持下，毅然做出一個重大決定：

　　將蘇北區(qū)域公司平臺從鹽城搬遷至淮海經(jīng)濟區(qū)戰(zhàn)略中心城市——“徐州”。

　　在畢興礦看來，區(qū)域平臺在鹽城看似能縮短至淮安及泰興的管理半徑，但當時交通不便，相比而言，徐州交通更便利，是蘇北和整個淮海經(jīng)濟區(qū)的交通梳紐、人才、資金等資源高地。

　　區(qū)域總部搬遷不久，國務(wù)院就將徐州定位為淮海經(jīng)濟區(qū)中心城市，這無疑為中南置地蘇北區(qū)域的發(fā)展提供了政策利好，也有效印證了畢興礦對城市布局的前瞻預(yù)見性。

　　區(qū)域平臺成功搬遷，但如何圍繞這個區(qū)域根據(jù)地進行戰(zhàn)略布局？

　　畢興礦想得非常透徹，雖每個城市、每個版塊屬性及個性大有不同，但總逃不過宏觀、中觀、微觀三個層面的“城市及客戶研究”。

　　從宏觀層面上，首先要仔細研究人口是否有紅利。

　　高質(zhì)量人口流入對于城市經(jīng)濟發(fā)展、人才吸引、消費力提升等都是利好，所以布局城市需要高度關(guān)注人口因素，哪怕有些三四線做不到人口正向大幅流入，起碼要有強大的內(nèi)生能力。

　　同時要有足夠的經(jīng)濟支撐，戰(zhàn)略進駐城市不建議“割一波韭菜就走”的機會主義，而是要基于經(jīng)濟總量、人均GDP、三產(chǎn)結(jié)構(gòu)等方面綜合考量其持續(xù)發(fā)展的底蘊。

　　從中觀層面上，要以動態(tài)的視角關(guān)注供需關(guān)系。

　　所謂動態(tài)，就是要看城市的顯性+隱性去化周期。對蘇北區(qū)域來說，精準布局城市的顯性去化周期蕞好控制在6-7個月以內(nèi)，總體庫存蕞好能在12-13個月之內(nèi)，這樣對供需關(guān)系的把控就不會跑偏。

　　從微觀層面上，知己知彼，百戰(zhàn)不殆！

　　他對“客戶、競品、產(chǎn)品、服務(wù)等”層面的研究可謂極致入微。

　　“經(jīng)營策略的頂層設(shè)計、蘇北客研體系的搭建、競品庫動態(tài)監(jiān)控、中南健康TED社區(qū)價值體系落地、全齡配服務(wù)體系的實施”無不印下極致的烙印。

　　但三四線城市因人口流入能力相對不足，其持續(xù)的發(fā)展動能始終被行業(yè)所殫慮。

　　房企要盤踞一二線，還是重倉三四線？畢興礦有著自己的思考。

　　在他看來，不能一刀切的去看待一二三四線城市的潛能，而更應(yīng)該關(guān)注是熱點城市還是非熱點。

　　并不是一二線城市都好、都值得做，也不是所有三四線城市都不值得做，恰恰熱點三四線城市日子過的也還都不錯，其中一定要自己的衡量標準、把握好風控的底線。

　　在采訪過程中，畢興礦特別強調(diào)“取舍之道”。

　　比如淮海經(jīng)濟區(qū)所轄或輻射20多個城市，但他只選擇了其中4-6個城市進行深耕，因為適度的取舍才能保證有效的管理半徑和人均效能。

　　不能為了一個項目進入一個城市，而是要為一個項目群可持續(xù)發(fā)展進入一個城市。

　　“要學(xué)會‘擺棋子’，尤其是戰(zhàn)略深耕城市，進入后要迅速占位熱點板塊，有了支點，才能孵化項目群，實現(xiàn)多點開花！戰(zhàn)略深耕后，各種資源等才能發(fā)揮到極致?！?

　　在畢興礦看來，敢于舍棄也不單單是說城市和板塊，產(chǎn)品線也要做到有所取舍。一個清晰的產(chǎn)品策略，才能支撐其后續(xù)精準投資，實現(xiàn)快速擴張。

　　面對行業(yè)下半場，畢興礦坦言也有壓力，但他更愿意以謹慎樂觀的心態(tài)來迎接未知的挑戰(zhàn)。

　　“畢竟房地產(chǎn)的市場容量足夠大，哪怕被壓出點水分，規(guī)模依舊不能小覷。

　　這個階段如果能夠把自己的相對優(yōu)勢打出來，不僅不會丟掉蛋糕，反而能分食更多蛋糕。”

　　但無論未來的市場如何，都要對市場心存敬畏。他認為，房企一方面要沉下心解讀城市與板塊，另一方面要基于客戶思維打磨客研體系。

　　“下半場，須摒棄以往的甲方思維，把客戶真正放在C位，建立以客戶需求為導(dǎo)向的產(chǎn)品思維和經(jīng)營導(dǎo)向。

　　只有將這個邏輯研究透徹，才能做出有生命力且讓客戶真正滿意的產(chǎn)品和服務(wù)，兌現(xiàn)客戶健康豐盛的生活?！?

　　對戰(zhàn)略精準且清晰的認知，對產(chǎn)品的孜孜追求，這些都源自于畢興礦對自己的“極致”追求，他樂于跟自己較勁。

　　當孤立無援的時候，他會告訴自己，再堅持一點點就成功了；

　　當工作做得還可以的時候，他會告訴自己是不是可以更好一點；

　　如果規(guī)定時間能完成一件事，他會問自己有沒有可能同一時間完成更多事情?！昂芏嗍聝耗闩ψ龅綐O致了，也就沒所謂遺憾好留下！”

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