和全國一樣，2022年山東產業(yè)市場經(jīng)歷了長時間低谷，在土地政策、企業(yè)需求與競爭者三方影響下，園區(qū)“峽谷收窄”效應越發(fā)明顯，產業(yè)地產變成一門看別人掙錢，但自己很難掙到錢的生意，各類產業(yè)主體爭先恐后推崇產業(yè)的平臺化運營，聚焦產業(yè)的導入和園區(qū)高質量運營能力。因此，未來的競爭必將是一場運營力的競爭，行業(yè)也需要新的一批可參考借鑒的標桿。

　　為此，億翰歷時兩個月完成山東區(qū)域各類產業(yè)主體運營商的盤點。在初篩入圍的864個項目和300多家企業(yè)中，共115家企業(yè)入圍，共有70家企業(yè)和20個優(yōu)秀項目蕞終成功登頂。

　　注：山東區(qū)域產業(yè)園區(qū)標桿項目排名不分先后

　　一、榜單篇：山東區(qū)域產業(yè)運營綜合能力的評測

　?。?）產業(yè)運營企業(yè)：頭部城市加速縱深，核心三四線各有千秋

　　山東各類產業(yè)運營企業(yè)的股權背景不同，輕重資產比例不一，產業(yè)業(yè)務模式搭建也有先后，為此，我們通過不同維度的榜單更直觀、系統(tǒng)化呈現(xiàn)山東標桿的產城運營商、產業(yè)園區(qū)運營商，園區(qū)輕資產服務商，使每個企業(yè)以蕞擅長、業(yè)務比重蕞高的領域參與評測，以保證評選的公平公正。本次依據(jù)億翰產城數(shù)據(jù)庫模型，評測企業(yè)的產業(yè)綜合運營能力，不單單只是一個企業(yè)資產規(guī)模、信用評級的簡單衡量，而是包含布局拓展、園區(qū)數(shù)量及運營面積、園區(qū)運營效益、園區(qū)入駐企業(yè)的綜合實力、園區(qū)入駐產業(yè)集聚效果、園區(qū)國家級平臺建設、有無獨立的產業(yè)運營集團（或子公司）、公司產業(yè)業(yè)務模式、信息公開顆粒度等多個維度賦值衡量。

　　2022山東區(qū)域產城運營商綜合實力TOP30

　　從運營中的平均管轄園區(qū)數(shù)量來看，TOP1-10/11-20/21-30三大梯度分別為3.8/3.4/1.8個；從布局來看，各地市國資平臺基本深耕本地市場，山東高速與山東國惠等省屬國資在省內異地布局較多，此外濟高控股、山東土地發(fā)展22年分別在南京、海南獲得外埠城市項目。綜合產城運營商未運營（含規(guī)劃中、建設中）與已運營項目占比關系，入榜TOP30企業(yè)平均有40%-50%未入市項目，其中TOP10企業(yè)存量項目蕞多，超過30個，頭部競爭將會進一步加劇。

　　從國資平臺業(yè)務層面看，產業(yè)運營條線基本上升到一級部門或者直接成立獨立公司。例如青島海發(fā)集團推進資管一體化、歷城控股完善產業(yè)綜合服務商知行科技的職能、山東土地發(fā)展自轄園區(qū)運營管理公司，也有像濟南產發(fā)集團，由濟南市政府直接批準集產業(yè)投資、園區(qū)發(fā)展、產業(yè)運營等業(yè)務為一體市屬企業(yè)，企業(yè)產業(yè)賽道更加專一。同時，國資平臺更加注重產城融合對于城市能級的提升，例如濟南城投集團高標準打造濟南國際醫(yī)學科學中心，推動濟南西部發(fā)展，并與濟南東部生命科學城、濟北生命科技城共同助力濟南生物醫(yī)藥領域再上新臺階。

　　此外國資與優(yōu)秀市場化運營商共管項目比較亮眼，例如均和與城陽當?shù)貒Y合作的北方智造總部基地，濟寧高新控股與金科產業(yè)的濟寧生命健康科技城、青島海發(fā)集團與融創(chuàng)文化成立青島東方影都產業(yè)控股集團強化東方影都影視產業(yè)園運維。

　　圖：山東區(qū)域產城運營商分梯隊運營情況

　　2022山東區(qū)域產業(yè)園區(qū)運營商綜合實力TOP30

　　從平均進駐城市來看，TOP1-10/11-20/21-30三大梯度分別為4.1/2/1.6個，其中聯(lián)東、中南高科、幸福連城與金科產業(yè)在山東已運營項目布局城市均達到7個，業(yè)務布局廣泛。從運營中的平均管轄園區(qū)來看，TOP1-10/11-20/21-30分別為5.1/3.1/1.2個，其中聯(lián)東項目數(shù)量遙遙領先。

　　就國內重點產業(yè)園區(qū)運營商看，發(fā)展速度差異也比較明顯。早期招商蛇口進駐青島較早，并設立青島網(wǎng)谷，但后續(xù)拓展速度偏緩；中建國際投資（山東）有限公司自2015年布局山東，已進入8個地市，落地淄博經(jīng)開智造港、青島萊西青北高科園等多個產業(yè)園開發(fā)項目，在“EPC+X”模式下，整合資源優(yōu)勢，建立起一整套服務體系。

　　就山東本土產業(yè)園區(qū)運營商，幸福連城、誠城聯(lián)合正逐步走向全國市場，在業(yè)務復合、布局拓展、運營服務上強調輕重資產的協(xié)調；魯商發(fā)展則先后收購山東福瑞達醫(yī)藥集團有限公司和山東焦點生物科技股份有限公司后，確立了生物醫(yī)藥和生態(tài)健康產業(yè)雙輪驅動發(fā)展戰(zhàn)略，打造國內領先的大健康產業(yè)綜合運營商標簽。

　　圖：山東區(qū)域產業(yè)園區(qū)運營商分梯隊運營情況

　　2022山東區(qū)域園區(qū)輕資產服務商TOP10

　　從平均進駐城市來看，TOP1-5和TOP6-10分別為4和1.8個；從運營中的平均管轄園區(qū)數(shù)量來看，TOP1-5和TOP6-10分別為5.6和2.8個。

　　產業(yè)服務整體呈現(xiàn)多樣化，例如億達未來積極與平度市政府對接，在承接運營的項目中出臺“人才招引扶持政策”、“企業(yè)產品推廣政策”、“一事一議政策”、“培育新動能發(fā)展”等產業(yè)及金融政策，同時組建專業(yè)團隊，從企業(yè)入園開始規(guī)劃，助力企業(yè)生產、市場、政策、財務、用工等方面，為企業(yè)進行全鏈式分析研判，促進企業(yè)發(fā)展。

　　在園區(qū)科技成果轉化、人力資源的服務上也有諸多新亮點，例如山東科創(chuàng)作為省屬企業(yè)中專業(yè)的科技成果轉化集團公司，利用集團新一代信息技術、高端裝備制造、新能源新材料、醫(yī)養(yǎng)健康、智慧海洋五個版塊，擁有控參股116家；博爾捷集團依托專供人力資源運營優(yōu)勢，2022年省級人力資源服務產業(yè)園綜合評估結果優(yōu)秀等次7家，博爾捷集團就上榜3家。

　　圖：山東區(qū)域輕資產服務商分梯隊運營情況

　　（2）優(yōu)秀園區(qū)：契合山東優(yōu)勢產業(yè)導向，產業(yè)服務用心，專業(yè)鮮明

　　2022山東區(qū)域標桿產業(yè)園區(qū)TOP10

　　在標桿園區(qū)榜中，我們主要選取符合山東“十強產業(yè)”主題的園區(qū)，因產業(yè)不同，產值不同，進駐園區(qū)的企業(yè)實力存在差異，我們不作具體的排序。能入榜的園區(qū)還需關注產業(yè)的服務，更注重園區(qū)主題的專業(yè)性而非主題的“大雜燴”。入榜項目以新一代信息技術、高端裝備制造、文化創(chuàng)意產業(yè)、高端化工、新能源新材料為主，有剛剛投入不久榮獲省級數(shù)字園區(qū)的山東黃河數(shù)字經(jīng)濟產業(yè)園，也有獲評全國潛力十強化工園區(qū)的董家口化工產業(yè)園，各運營方積極與園區(qū)內鏈主企業(yè)協(xié)同，加快產業(yè)落地，共同維護園區(qū)的運營。

　　2022山東區(qū)域生物醫(yī)藥園區(qū)TOP10

　　長期以來，山東生物醫(yī)藥發(fā)展非常穩(wěn)定，醫(yī)藥健康也是山東“十強”產業(yè)杰出代表，山東醫(yī)藥產業(yè)總產值占比在全國超過15%，相關現(xiàn)存企業(yè)接近8萬家。入榜園區(qū)中有老牌地位的濟南藥谷產業(yè)園、青島北科建·青島藍色生物醫(yī)藥產業(yè)園，齊魯制藥產業(yè)園，也有新晉入市的濟南精準醫(yī)學產業(yè)園，銀豐國際生物城。它們在園區(qū)品質、產業(yè)規(guī)劃、客戶痛點、產業(yè)服務、引入國家級科研平臺均有較強的優(yōu)勢，并在園區(qū)樓宇層高、荷載、電梯設置、GMP車間廢水廢物管道處理上均滿足進駐企業(yè)的需求。

　　二、行業(yè)篇：山東區(qū)域產業(yè)發(fā)展細水長流

　　整體看，山東省2022年成交用地面積5746萬㎡，同比21年（9466萬㎡）下降40%，7個地市工業(yè)土地成交收縮超過50%。煙臺居于成交首位，22年工業(yè)土地成交超1000萬㎡，其資源型、行業(yè)領軍企業(yè)優(yōu)勢突出，石化、化工類相關用途的土地超過50%，裕龍石化產業(yè)園及其島外配套相關土地成交達470萬㎡。

　　從用地性質看，濟南供應11.39萬㎡的M0用地（濟南智能傳感器產業(yè)園），青島方面，20-22年年均M0出讓用地維持在個位數(shù)，雖然M0用地在山東規(guī)模相對有限，但較其他性質的用地，可以在濟青主城范圍內出讓，區(qū)位優(yōu)勢大。

　　從用地面積看，成交以1-5萬㎡土地為主，占比超45%，標準化小型專業(yè)園區(qū)仍是主流。

　　圖：2021-2022年山東各地市工業(yè)土地成交情況

　　左圖：2021-2022年山東省分用地類型土地成交情況

　　右圖：2021-2022年山東省分用地面積土地成交情況

　?。?）山東十強產業(yè)政策持續(xù)深化，完善“鏈長制”助力新舊動能轉換

　　2022是山東新舊動能轉換啟動的第五年，“五年取得突破”確定的主要指標基本完成，119項重點任務全面落地，“十強產業(yè)”已成為山東轉型的引擎標簽。根據(jù)十強產業(yè)部署，5年間山東省形成四批次共計143個“雁陣形”集群和216家領軍企業(yè)布局，20年開始，十六地市加快鏈長制約定，2022年構建了山東省“鏈長制”，確定“鏈主”企業(yè)112家、核心配套企業(yè)709家，術業(yè)專攻，強化十強產業(yè)發(fā)展的責任意識。

　　圖：143個“十強”產業(yè)“雁陣形”集群所屬產業(yè)情況&216家“雁陣形”集群領軍企業(yè)各產業(yè)分布情況

　　以青島為例，2018年響應山東新舊動能轉換要求，即提出 “956”產業(yè)集群體系；2020年提出13條產業(yè)鏈以及建立“五個一”的工作協(xié)調機制；2022年4月提出重點發(fā)展“7+10+7”的24條產業(yè)鏈，把實體經(jīng)濟和招商引資作為重點工作來抓；2023年1月，青島圍繞實體經(jīng)濟發(fā)展、城市更新和城市建設、24條重點產業(yè)鏈、“六個城市”建設等重點任務，突出強弱項、補短板，安排市級重點項目520個。多年來產業(yè)體系不斷優(yōu)化調整，“鏈”動青島未來產業(yè)發(fā)展，可以看到青島打造現(xiàn)代產業(yè)體系不斷前行的步伐和堅定的決心。

　　圖：青島市“956”產業(yè)集群、13條產業(yè)鏈、24條產業(yè)鏈匯總

　?。?）山東低效工業(yè)用地探索，著重土地綜合效益

　　近年來，山東在低效工業(yè)用地再開發(fā)中進行了不少積極的探索：在2017-2018年間山東省政府多次出臺扶持民營經(jīng)濟發(fā)展的“工業(yè)用地12條”，多方面創(chuàng)新工業(yè)用地的供給，優(yōu)化土地資源配置；2019年年底正式施行“畝產效益”評價改革，在全省推進“標準地”改革，提出固定資產投資強度、建筑容積率、單位能耗標準、單位排放標準、畝均稅收等具體指標，納入土地出讓條件，標準地的出臺使得傳統(tǒng)的一些彈性談判空間下降，中長期則利于資源要素配置的市場化改革；而后2021年煙臺依據(jù)工業(yè)項目“標準地”成熟經(jīng)驗基礎上，將新型產業(yè)用地（M0）和‘標準地’進行了有機融合，在全國首創(chuàng)推出‘新型產業(yè)標準地（M0）’，形成‘1+1大于2’的集成式創(chuàng)新效應。

　　圖：山東2017-2018年扶持民營經(jīng)濟的“工業(yè)用地12條”

　　三、園區(qū)篇：山東區(qū)域園區(qū)精耕細作

　?。?）園區(qū)向平臺化運營，在于激活資源和解放資源

　　我們看到均和、中南高科、金科產業(yè)、蘇科高新一些全國優(yōu)秀產業(yè)運營商積極布局山東市場，同政府洽談園區(qū)的招商、運營、創(chuàng)收、服務等可持續(xù)性獲利的內容。在高等級區(qū)域，企業(yè)可發(fā)展主題園區(qū)；在中低能級區(qū)域，可去尋找深度結構性機會；在區(qū)域獨特市場，可切入小而細分的市場，如工業(yè)上樓。對于實體企業(yè)來說，其做園區(qū)體系是需要服務商，乃至依賴于服務商的，產業(yè)運營商完全可以與其形成合作關系而非對手關系，這是非常強的業(yè)務機會，但這也要求企業(yè)有更多的資源整合、資源鏈接的能力。

　　近年，山東國資平臺紛紛沉下心提升自身的產業(yè)賽道，重視橫向資源的整合能力。尤其新舊動能轉換的五年，生物醫(yī)藥、信息技術、高端智能制造能成為山東的亮點產業(yè)，少不了國資的崛起。政府牽頭大片區(qū)，制定規(guī)劃細則，地塊切分，重視產業(yè)鏈整合，引入實業(yè)企業(yè)+專業(yè)運營商資源，像濟南高新智能裝備城、國際醫(yī)學中心、藥谷產業(yè)園、濟北科技園都是這一類的縮影

　?。?）各地開始限制園區(qū)產業(yè)方向，專業(yè)產業(yè)園受熱捧

　　另一方面，隨著越來越多的頭部企業(yè)進入產業(yè)地產賽道，行業(yè)競爭環(huán)境更加激烈，園區(qū)專業(yè)化細分趨勢也越來越明顯，一些地方政府甚至開始限制園區(qū)的產業(yè)方向。

　　以青島為例，青島正在建設一批新興產業(yè)專業(yè)園區(qū)，將其作為新興產業(yè)優(yōu)化資源要素配置和提升產業(yè)競爭力的“主戰(zhàn)場”，以實現(xiàn)十大新興產業(yè)的突破發(fā)展。首批新興產業(yè)專業(yè)園區(qū)聚焦這新興產業(yè)內更為細分領域和關鍵環(huán)節(jié)確定產業(yè)重點，未來這種專業(yè)化和精細化將進一步提升。

　　因此山東的存量園區(qū)亦要在現(xiàn)有基礎上進行深耕，針對細分產業(yè)特點，精準搭建產業(yè)配套體系，用精細化的運營服務去解決地方政府和入園企業(yè)線）產業(yè)園區(qū)REITs很火爆，也需要很謹慎，資管團隊復合要求更高

　　我國現(xiàn)行發(fā)布的REITs主要是公募基金投向一個資產支持專項計劃（ABS），從21年中國正式批量發(fā)行公募REITs以來，全國已有24支REITs上市，產權類14只，特許經(jīng)營類10只。從資產類別來看，倉儲物流、生態(tài)環(huán)保、交通、產業(yè)園區(qū)、能源和保障性租賃住房類分別為2只、2只、7只、8只、1只和4只。雖與其他頭部省份橫向對比，山東產業(yè)園區(qū)REITs尚未真正落地，但已有不少園區(qū)在積極籌備，包括濟南藥谷基礎設施公募REITs、青島高投擬將中科青島研發(fā)城植入資產池。目前，蕞有望成為山東首家公募REITs項目的是山東高速，是業(yè)內正式申報的第8單高速公路REITs項目。

　　四、企業(yè)動態(tài)篇：輕重協(xié)同 張弛有度

　　2022年是全國輕資產盛行的一年，以華夏幸福為代表的片區(qū)綜合開發(fā)商、以濟高控股為代表的政府平臺公司及以中南高科為代表的二級園區(qū)開發(fā)商都在加速布局輕資產。國資、重資產公司、純輕資產機構等等都在入局輕資產業(yè)務，可謂是前有標兵后有追兵，賽道選手越來越多也導致了行業(yè)“內卷”進入白熱化。山東區(qū)域的運營商在政府協(xié)商、對外拓展、園區(qū)綜合服務平臺搭建商均取得新的成績。

　　濟南高新控股首個園區(qū)運營輕資產項目落戶南京江北新區(qū)

　　6月6日，濟高發(fā)展股份公司與南京浦口高新區(qū)管委會簽訂框架協(xié)議，合作運營濟高智慧醫(yī)療創(chuàng)新谷項目，是濟高發(fā)展股份公司在長三角拓展的第四個特色園區(qū)，也是首個輕資產運營園區(qū)。

　　2022年歷城控股產業(yè)發(fā)展取得新的突破，成立微電子、陸港運營、新生紀生物醫(yī)藥等 3 家專業(yè)化招商運營公司，承辦三大產業(yè)大型招商活動簽約落地項目109個；同時城市服務取得卓越成績，資產運營面積32萬平方米，全年租賃回款達到 1.2 億元，物業(yè)服務面積 389 萬平方米。

　　青島海發(fā)集團聯(lián)合浙大、新區(qū)共建，青島求是工研院正式啟用

　　2022年8月18日，浙江大學助力青島西海岸新區(qū)科技創(chuàng)新論壇暨青島求是工業(yè)技術研究院產學研合作項目簽約活動在中國廣電·青島5G高新視頻實驗園區(qū)順利開展。青島求是工業(yè)技術研究院正式啟用，8個產學研合作項目、10個孵化項目集中簽約。

　　聯(lián)東集團與青島市人民政府簽署戰(zhàn)略合作備忘錄

　　2022年2月9日，青島市與聯(lián)東集團戰(zhàn)略合作及招商引資座談會在青島市級機關會議中心舉行，青島市人民政府與北京聯(lián)東投資（集團）有限公司簽署戰(zhàn)略合作備忘錄。聯(lián)東集團表示通過大數(shù)據(jù)招商系統(tǒng)，引進符合城市產業(yè)定位的新興制造業(yè)企業(yè)和科技型企業(yè)，做政府產業(yè)發(fā)展的好助手，將繼續(xù)加大在青島的投資力度，推動深入合作，為青島產業(yè)高質量發(fā)展做出更多積極的貢獻。

　　2022年1月18日，中南高科產服集團與海爾智家正式達成戰(zhàn)略合作，未來將圍繞園區(qū)智能化建設、園區(qū)生活配套保障及園區(qū)服務運營數(shù)字化體系建設等展開合作。9月2日上午，中南高科與淄博市經(jīng)濟開發(fā)投資有限公司舉行合作簽約儀式，將高標準打造“淄博經(jīng)科匯智產業(yè)園”，導入優(yōu)質產業(yè)資源，打造新興產業(yè)集群，為大學城片區(qū)打造區(qū)域發(fā)展名片。截至22年底，中南高科已在濟南、青島、煙臺、濰坊、淄博、臨沂、濟寧等7大城市布局13個園區(qū)，累計招引企業(yè)近600家，其中高新技術、“專精特新”等優(yōu)質企業(yè)近200家。

　　五、國資戰(zhàn)略篇：國資產城板塊戰(zhàn)略規(guī)劃箭在弦上

　　山東產業(yè)經(jīng)濟以國資為主導，在我們對接企業(yè)中，國資轉型呼聲一直很高，但全是資產，沒有經(jīng)營性現(xiàn)金流的局面一直存在。目前，山東國資里把產業(yè)業(yè)務劃的是比較細分的，都在有不同的嘗試，例如集團對于內部組織的整合，資產經(jīng)營強調一體化；集團細分城市更新、產業(yè)園區(qū)、產城等多個部門；但整體上可以看到，國資平臺對于能力提升訴求是要大于資源的訴求。如何切入市場化產業(yè)運營思路，是要認清轉是為了達成什么？現(xiàn)有哪些資源可以優(yōu)先運用？哪些可以上升到經(jīng)驗打磨形成企業(yè)的標準園區(qū)運營模式，這都是橫亙在國資面前的課題，也是與國資交流中非常迫切的訴求。

　　國資參與在產業(yè)市場領域，一定是一個資源整合的強者。具備專業(yè)化和適度市場化運營平臺，蕞終的收益不是簡單的從租售廠房中來，而是創(chuàng)造產業(yè)空間增值服務；具備資源統(tǒng)籌能力，現(xiàn)有園區(qū)是何種產業(yè)類型偏多，聚焦一個產業(yè)搞清楚自營園區(qū)產業(yè)上下游鏈條哪個機會更容易引入，中間是否需要引薦強有力的產業(yè)機構做背書；具備自己的運營算賬模式，企業(yè)是要參與產業(yè)項目到建設環(huán)節(jié)，還是到運營環(huán)節(jié)甚至未來只接輕資產運營業(yè)務，都需先運營好一個產業(yè)項目，給予項目所需的組織機制、考核機制對接，通過項目形成企業(yè)標準的園區(qū)運營模式（機制、組織、能力），再實現(xiàn)其他項目復制；具備戰(zhàn)略視角，驗證模式的持續(xù)性，尤其是明確產業(yè)運營相關的部門或公司在集團戰(zhàn)略的角色定位。

　　我們相信未來的山東產業(yè)市場一定是多方共建共享的市場，以文化為靈魂、以產業(yè)為內容、以建筑為載體、以運營為串聯(lián)，環(huán)節(jié)上有實體企業(yè)龍頭鏈主的引領，也有地方國資橫向區(qū)域的資源整合平臺，還有市場化運營商沉淀的運營服務經(jīng)驗。億翰始終認為，這個市場從來不缺乏優(yōu)秀的企業(yè)，而是缺乏一個展示的平臺，通過首創(chuàng)的山東產業(yè)園區(qū)運營商測評體系，來增強山東各類產業(yè)主體專業(yè)化輸出的表達能力，挖掘優(yōu)秀的產業(yè)園區(qū)和優(yōu)質的產業(yè)運營商，為山東新舊動能轉換貢獻自己的力量。

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