?不動(dòng)產(chǎn)基金開(kāi)啟試點(diǎn)，存量住宅交付迎來(lái)突破

　　本月20日證監(jiān)會(huì)啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)私募基金試點(diǎn)，允許設(shè)立基金投資存量住宅類(lèi)資產(chǎn)，突破原先不動(dòng)產(chǎn)基金對(duì)外融資的杠桿比例，放寬對(duì)被投企業(yè)的借款限制。試點(diǎn)政策的出臺(tái)初衷是為房地產(chǎn)增量及存量市場(chǎng)注入更多的資金，助力房企主體融資環(huán)境的改善，支持盤(pán)活市場(chǎng)上流動(dòng)性緊張的優(yōu)質(zhì)存量項(xiàng)目。當(dāng)前試點(diǎn)更多局限于小范圍，一方面對(duì)試點(diǎn)基金管理人門(mén)檻要求高，符合要求的數(shù)量不多，另一方面，符合投資條件的住宅類(lèi)資產(chǎn)也不多（需要拿到五證），倘若未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)處于低位震蕩，未來(lái)試點(diǎn)門(mén)檻和范圍或許可能迎來(lái)新的突破。

　　?AMC救場(chǎng)，恒大、中南、旭輝、株洲華晨紓困獲實(shí)質(zhì)進(jìn)展

　　本月旭輝迎來(lái)東方資產(chǎn)救場(chǎng)，具體合作細(xì)節(jié)并未透露，業(yè)內(nèi)猜測(cè)東方可能為旭輝拉來(lái)國(guó)資，或可能協(xié)助完成旭輝永升物業(yè)的出售。具體到紓困項(xiàng)目層面，本月中國(guó)信達(dá)聯(lián)合信達(dá)地產(chǎn)25.5億紓困中南深圳舊改；而華融聯(lián)合中信城開(kāi)通過(guò)“共益?zhèn)顿Y+代建代管”方式盤(pán)活株洲華晨地產(chǎn)多個(gè)爛尾樓項(xiàng)目；恒大也等來(lái)了“紓困天團(tuán)”，東方資產(chǎn)拉來(lái)長(zhǎng)城資產(chǎn)、深圳安居建業(yè)以及深圳美好實(shí)業(yè)、中渝置地等合作伙伴對(duì)旗下基金增資，蕞終基金出資額高達(dá)177億，紓困目標(biāo)不僅局限于時(shí)代之光1個(gè)項(xiàng)目，部分恒大項(xiàng)目復(fù)工或迎來(lái)進(jìn)展。

　　?保利打包掛牌12個(gè)碧桂園項(xiàng)目，屬正常清算

　　本月重點(diǎn)監(jiān)測(cè)房企共涉及19筆并購(gòu)交易，披露的交易對(duì)價(jià)約172億，收并購(gòu)熱度較1月低點(diǎn)再下滑。本月保利23億打包掛牌12家碧桂園合作股權(quán)，引市場(chǎng)熱議。保利集中拋售資產(chǎn)并非什么信號(hào)，涉及的交易規(guī)模不大，而且12個(gè)合作項(xiàng)目中只有常州項(xiàng)目順?shù)N，南京項(xiàng)目處于尾盤(pán)狀態(tài)，其余10個(gè)項(xiàng)目均已售罄，本次保利集中拋售屬于正常清算利潤(rùn)的退出。

　　不動(dòng)產(chǎn)基金開(kāi)啟試點(diǎn)，存量住宅交付迎來(lái)突破

　　春節(jié)過(guò)后，多個(gè)地方政府積極表態(tài)推進(jìn)保交樓工作。2023年2月河南、山東和江西省政府再次重申要扎實(shí)做好保交樓工作，其中河南政府更是明確了項(xiàng)目交付時(shí)間表，頭部批專(zhuān)項(xiàng)借款項(xiàng)目10月底前全部建成交付、第二批年底前交付50%目標(biāo)，強(qiáng)調(diào)按時(shí)間節(jié)點(diǎn)完成交付計(jì)劃，而江西政府除保交樓外，還提及推進(jìn)行業(yè)并購(gòu)重組，防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)。

　　作為保交樓重要的金融工具，2月20日證監(jiān)會(huì)宣布啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)工作，當(dāng)日中基協(xié)起草《不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)備案指引（試行）》，以促進(jìn)房地產(chǎn)存量資產(chǎn)的盤(pán)活。2021年以來(lái)凡是投資住宅類(lèi)的私募基金基本無(wú)法備案，而本次試點(diǎn)針對(duì)符合條件的不動(dòng)產(chǎn)基金管理人，允許設(shè)立基金投資存量住宅類(lèi)資產(chǎn)，但對(duì)住宅類(lèi)資產(chǎn)要求較高，需至少實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售或者主體建設(shè)工程已開(kāi)工，以此規(guī)避拿地階段利用不動(dòng)產(chǎn)基金炒作地價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)。此外，本次試點(diǎn)突破了原先不動(dòng)產(chǎn)基金對(duì)外融資的杠桿比例，從此前總資產(chǎn)不得超過(guò)凈資產(chǎn)的140%提高至200%，還放寬了對(duì)被投企業(yè)的借款限制，借款期限從此前限制的不超過(guò)1年放寬至不晚于基金清算完成，并取消了借款額度的限制（原先是借款不超過(guò)基金實(shí)繳金額20%）。

　　不動(dòng)產(chǎn)私募基金試點(diǎn)政策的出臺(tái)初衷是為房地產(chǎn)增量及存量市場(chǎng)注入更多的資金，助力房企主體融資環(huán)境的改善，支持盤(pán)活市場(chǎng)上流動(dòng)性緊張的優(yōu)質(zhì)存量項(xiàng)目，以此化解防范房地產(chǎn)相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前試點(diǎn)更多局限于小范圍，一方面對(duì)試點(diǎn)的基金管理人門(mén)檻要求高，符合要求的不多，另一方面，符合投資條件的住宅類(lèi)資產(chǎn)也不多（需要拿到五證），倘若未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)處于低位震蕩，未來(lái)試點(diǎn)門(mén)檻和范圍或許可能迎來(lái)新突破。

　　恒大、中南、旭輝、株洲華晨紓困獲實(shí)質(zhì)進(jìn)展

　　從并購(gòu)金融支持力度來(lái)看，從2022年11月23日到2023年2月底商業(yè)銀行披露的意向性授信計(jì)劃至少涉及80家房企，授信額度6.12萬(wàn)億，用途不僅限于開(kāi)發(fā)貸、并購(gòu)貸、按揭貸、債券投資等。當(dāng)前政策鼓勵(lì)推進(jìn)行業(yè)重組并購(gòu)，支持優(yōu)質(zhì)房企通過(guò)并購(gòu)來(lái)提升資產(chǎn)價(jià)值，改善其資產(chǎn)負(fù)債表狀況，后續(xù)商業(yè)銀行或加快對(duì)優(yōu)質(zhì)房企核心項(xiàng)目的并購(gòu)貸款投放。

　　AMC紓困方面，本月四大AMC加速介入部分出險(xiǎn)房企的紓困中，旭輝迎來(lái)東方資產(chǎn)救場(chǎng)，具體合作細(xì)節(jié)并未透露，但業(yè)內(nèi)有猜測(cè)東方可能為旭輝拉來(lái)國(guó)資入股，或可能協(xié)助其完成旭輝永升物業(yè)股權(quán)的出售。

　　具體到紓困項(xiàng)目層面，本月6日中國(guó)信達(dá)聯(lián)合信達(dá)地產(chǎn)25.5億紓困中南深圳舊改。信達(dá)紓困過(guò)程中擁有信達(dá)地產(chǎn)這一穩(wěn)定的“隊(duì)友”，而華融卻一直缺少擁有操盤(pán)能力的合作伙伴，過(guò)去紓困案例中僅作為出資方盤(pán)活項(xiàng)目（如融創(chuàng)董家渡），但如果紓困對(duì)象是缺乏操盤(pán)能力中小房企，僅出資不完成開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售等同于“單腳走路”。2月華融迎來(lái)這一穩(wěn)定“隊(duì)友”，聯(lián)合中信集團(tuán)旗下的中信城開(kāi)通過(guò)“共益?zhèn)顿Y+代建代管”方式盤(pán)活株洲華晨地產(chǎn)旗下山水豪庭、云溪灣等多個(gè)爛尾樓項(xiàng)目。其中華融負(fù)責(zé)出資，12億共益?zhèn)蔀閲?guó)內(nèi)民企單筆融資額度蕞高的共益?zhèn)顿Y，而代建方則是中信城開(kāi)。

　　此外，本月東方資產(chǎn)拉來(lái)長(zhǎng)城資產(chǎn)和深圳安居建業(yè)，幫助中融信托接盤(pán)了恒大深圳時(shí)代之光。恒大暴雷后，該項(xiàng)目公司股權(quán)登記在中融信托名下，后續(xù)深圳安居建業(yè)（深圳國(guó)資紓困平臺(tái)，萬(wàn)科有參與）接手，股權(quán)過(guò)戶到東方資產(chǎn)名下。2月23日，項(xiàng)目主體公司（東萬(wàn)恒平有限合伙）的合伙人增加了11家（恒大地產(chǎn)、恒大人壽、長(zhǎng)城資產(chǎn)、深圳美好實(shí)業(yè)、中信信托、深圳現(xiàn)代軌道交通、中渝置地等），合作名單中深圳美好實(shí)業(yè)、中渝置地等都屬于恒大部分項(xiàng)目的合作方，而此次有限合伙基金出資總額高達(dá)177億元，紓困目標(biāo)肯定不僅局限于時(shí)代之光1個(gè)項(xiàng)目，恒大部分項(xiàng)目復(fù)工或迎來(lái)進(jìn)展。

　　信達(dá)入局中南深圳舊改，保利打包掛牌碧桂園項(xiàng)目

　　根據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，2023年1月重點(diǎn)監(jiān)測(cè)房企共涉及19筆并購(gòu)交易，披露交易金額的有13筆，總交易對(duì)價(jià)約172億人民幣，環(huán)比大幅減少38.1%，披露的平均單筆并購(gòu)交易規(guī)模13.2億（2023年1月：18.5億），收并購(gòu)熱度較1月低點(diǎn)進(jìn)一步下滑。

　　從交易進(jìn)展來(lái)看，本月完成9筆并購(gòu)交易披露交易額的4筆交易涉及價(jià)款132.7億，其中信達(dá)系25.5億紓困中南建設(shè)深圳舊改，遠(yuǎn)洋15.9億完成收購(gòu)濟(jì)南北湖核心區(qū)14萬(wàn)平米商住用地，同月成都遠(yuǎn)洋太古里項(xiàng)目也全部完成交割。此外，掛牌中、終止和簽署轉(zhuǎn)讓協(xié)議的交易筆數(shù)分別5筆、2筆和3筆，其中大唐集團(tuán)終止出售廈門(mén)商管公司予廣西吉順隆，遠(yuǎn)洋終止以4150萬(wàn)美元售美國(guó)物業(yè)。

　　本月市場(chǎng)關(guān)注度高的并購(gòu)交易，其一信達(dá)系25.5億入局中南深圳舊改，疊加上月拿下的2個(gè)和昌深圳舊改，近2月獲取舊改貨值突破385億，出險(xiǎn)房企引資方介入舊改項(xiàng)目釋放資產(chǎn)價(jià)值的需求普遍化。其二，保利發(fā)展以總價(jià)近23億打包掛牌12家與碧桂園合作公司股權(quán)，引來(lái)市場(chǎng)熱議。保利集中拋售資產(chǎn)并非什么信號(hào)，涉及的交易規(guī)模不大，而且12個(gè)合作項(xiàng)目中只有常州項(xiàng)目順?shù)N中，南京項(xiàng)目處于尾盤(pán)狀態(tài)，其余10個(gè)項(xiàng)目均已售罄，本次保利集中拋售屬于正常清算利潤(rùn)的退出。

　　從交易標(biāo)的物業(yè)類(lèi)型來(lái)看，與上月比較，本月住宅類(lèi)并購(gòu)額占比提升，而多元化交易并購(gòu)熱度基本持平。9筆交易涉及多元化投資，對(duì)應(yīng)交易額105.7億，占到全部規(guī)模的61.5%，主要受凱德設(shè)11億新元基金，已收購(gòu)北京蘇寧生活廣場(chǎng)和佛山物流項(xiàng)目?jī)身?xiàng)資產(chǎn)影響。

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　　恒大現(xiàn)代新城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（沈陽(yáng)）有限公司

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　　政策工具系列——不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金研究

　　房地產(chǎn)再迎利好，證監(jiān)會(huì)啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)

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