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　　6月14日，易方達(dá)廣州開發(fā)區(qū)高新產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（以下簡稱“易方達(dá)廣開REIT”）獲深交所受理。據(jù)悉，該項(xiàng)目原始權(quán)益人是廣州開發(fā)區(qū)控股集團(tuán)有限公司（簡稱“廣開控股”），基金管理人是易方達(dá)基金管理有限公司（簡稱“易方達(dá)基金”）。這是易方達(dá)基金首個公募REITs項(xiàng)目，也是廣州市首單產(chǎn)業(yè)園區(qū)類基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項(xiàng)目。易方達(dá)廣開REIT項(xiàng)目有三個底層資產(chǎn)——創(chuàng)新基地、創(chuàng)意大廈園區(qū)和創(chuàng)新大廈園區(qū)，均位于廣州開發(fā)區(qū)科學(xué)城核心區(qū)域，合計(jì)約27萬平方米，估值總價24.02億元，平均估值單價8907元/㎡，基金首兩年預(yù)測分派率分別為4.2%和4.59%。

　　易方達(dá)廣開控股REIT類別為基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金，運(yùn)作方式為契約型封閉式，存續(xù)期為50年，上市交易場所為深圳證券交易所，運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)為合肥高創(chuàng)股份有限公司，基金管理人為易方達(dá)基金管理有限公司，易方達(dá)廣開控股REIT是易方達(dá)基金旗下首只公募REITs產(chǎn)品，易方達(dá)廣開控股REIT基本信息如下表所示。

　　易方達(dá)廣開控股REIT的交易結(jié)構(gòu)是在公募基金中常見的反向吸并模式，基金管理人（易方達(dá)基金）通過與資產(chǎn)支持證券管理人（易方達(dá)資產(chǎn)）簽訂資產(chǎn)支持證券認(rèn)購協(xié)議，將基礎(chǔ)設(shè)施基金認(rèn)購資金以專項(xiàng)資產(chǎn)管理方式委托資產(chǎn)支持證券管理人管理，資產(chǎn)支持證券管理人設(shè)立并管理資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃，基礎(chǔ)設(shè)施基金取得全部資產(chǎn)支持證券份額，成為唯一的資產(chǎn)支持證券持有人。

　　易方達(dá)廣開控股REIT的底層資產(chǎn)為創(chuàng)新基地、創(chuàng)新大廈園區(qū)和創(chuàng)意大廈園區(qū)，項(xiàng)目均位于廣州科學(xué)城核心成熟區(qū)，位于廣州第三中軸“科技創(chuàng)新軸”上，毗鄰天河區(qū)，是廣州市東部發(fā)展戰(zhàn)略的中心區(qū)域。

　　易方達(dá)廣開控股REIT標(biāo)的項(xiàng)目分析

　　本基金擬投資的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目位于科學(xué)城核心區(qū)，緊鄰沈海高速、廣汕公路、科學(xué)大道等主干道，距離21號線km范圍內(nèi)，交通區(qū)位便捷；同時園區(qū)周邊生態(tài)環(huán)境宜人，圍繞牛角嶺、獅子嶺、邁崗嶺等公園分布。

　　三個項(xiàng)目符合上位規(guī)劃要求，大力發(fā)展新一代信息技術(shù)生物醫(yī)藥等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，推進(jìn)產(chǎn)業(yè)集群，發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)，引進(jìn)了創(chuàng)維華南總部、日立 IT 中國總部等總部企業(yè)；此外，從規(guī)劃空間結(jié)構(gòu)來看，三個項(xiàng)目位于科學(xué)城核心區(qū)，以科技創(chuàng)新軸聯(lián)動發(fā)展，為重點(diǎn)發(fā)展地區(qū)。

　　圖：《黃埔區(qū)、廣州開發(fā)區(qū)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃圖

　　圖：《廣州科學(xué)城提升規(guī)劃深化設(shè)計(jì)》空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃圖

　　三個項(xiàng)目均位于科學(xué)城核心區(qū)，位置靠近，周邊擁有TCL文化產(chǎn)業(yè)園、廣東軟件科學(xué)園、光寶科技等多個產(chǎn)業(yè)園，以及3M、香雪制藥300147)、TCL、創(chuàng)維、三星、日立等知名企業(yè)，產(chǎn)業(yè)氛圍濃厚；區(qū)域內(nèi)商業(yè)氛圍也較好，臨近蘿崗萬達(dá)廣場、優(yōu)托邦、飛晨文匯廣場等商業(yè)廣場，園區(qū)配套整體設(shè)施齊全。

　　由創(chuàng)新大廈、創(chuàng)意大廈、創(chuàng)新基地組成科學(xué)城三創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園，園區(qū)為國家級綜合性孵化器，致力于黃埔區(qū)、廣州開發(fā)區(qū)孵化器集群的培育與服務(wù)。園區(qū)總建筑面積超30萬平方米，入駐企業(yè)以新能源、光機(jī)電、環(huán)保技術(shù)、生物醫(yī)藥及科技研發(fā)類為主。

　　創(chuàng)新基地位于廣州科學(xué)城攬?jiān)侣?0號，地處廣州科學(xué)城中部，于2009年投入使用，是歸國留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)及國家863 計(jì)劃、科技攻關(guān)項(xiàng)目成果的轉(zhuǎn)化基地，也是優(yōu)秀科技企業(yè)及企業(yè)家的培訓(xùn)基地。目前，進(jìn)駐企業(yè)包括：邁普醫(yī)學(xué)、華銀醫(yī)學(xué)、絡(luò)捷生物、雷德生物等。

　　數(shù)據(jù)顯示，創(chuàng)新基地中入駐企業(yè)主要為科學(xué)研究和技術(shù)服務(wù)業(yè)和信息傳輸行業(yè)類，園區(qū)內(nèi)目前入駐企業(yè)為61家，企業(yè)數(shù)量在2016年達(dá)到入駐高峰后逐漸增長趨勢趨于平穩(wěn)，園區(qū)內(nèi)企業(yè)主要為注冊資本為50人以下的科技創(chuàng)業(yè)公司，注冊資本多集中在100-500萬之間，1000萬以上注冊資本企業(yè)數(shù)量約占40%左右。

　　圖：入駐企業(yè)情況，數(shù)據(jù)來源：億翰PDS園區(qū)產(chǎn)業(yè)通

　　圖：部分入駐企業(yè)名單，數(shù)據(jù)來源：億翰PDS園區(qū)產(chǎn)業(yè)通

　　創(chuàng)新大廈位于廣州科學(xué)城科學(xué)大道182 號，地處廣州科學(xué)城中部，于2008年6月投入使用，是黃埔區(qū)、廣州開發(fā)區(qū)發(fā)展創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、提高自主創(chuàng)新能力、構(gòu)筑科技創(chuàng)新體系的主要載體和關(guān)鍵園區(qū)。目前，進(jìn)駐企業(yè)包括：斯洛柯、達(dá)蒙安防、金鵬環(huán)保、森銳科技等。

　　創(chuàng)新大廈園區(qū)入駐企業(yè)數(shù)量在三個標(biāo)的項(xiàng)目中蕞多，企業(yè)入駐超過300家，從2016年至今，企業(yè)增長趨勢呈波浪狀，有過多次增長高峰；作國家級綜合性孵化器之一園區(qū)，中小企業(yè)培育較好。

　　圖：入駐企業(yè)情況，數(shù)據(jù)來源：億翰PDS園區(qū)產(chǎn)業(yè)通

　　圖：部分入駐企業(yè)名單，數(shù)據(jù)來源：億翰PDS園區(qū)產(chǎn)業(yè)通

　　創(chuàng)意大廈位于廣州科學(xué)城科學(xué)大道162號，地處廣州科學(xué)城中部，于2008年6月投入使用，是黃埔區(qū)、廣州開發(fā)區(qū)發(fā)展創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、提高自主創(chuàng)新能力、構(gòu)筑科技創(chuàng)新體系的主要載體和關(guān)鍵園區(qū)。目前，進(jìn)駐企業(yè)包括：歐科信息、宏景科技、佰聆數(shù)據(jù)、芯德通信等。

　　園區(qū)企業(yè)主要集中在2018年入駐，較前兩個園區(qū)起步稍晚。但創(chuàng)意大廈園區(qū)整體發(fā)展在三個園區(qū)居中，無論是入駐企業(yè)數(shù)量、1000萬以上注冊資本企業(yè)數(shù)量，都處于中間位置。

　　圖：入駐企業(yè)情況，數(shù)據(jù)來源：億翰PDS園區(qū)產(chǎn)業(yè)通

　　圖：部分入駐企業(yè)名單，數(shù)據(jù)來源：億翰PDS園區(qū)產(chǎn)業(yè)通

　　基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目為定位于產(chǎn)業(yè)研發(fā)辦公的創(chuàng)新基地、創(chuàng)意大廈園區(qū)和創(chuàng)新大廈園區(qū)，自2008年開始運(yùn)營，項(xiàng)目平均租金分別為33.24元/平/月，40.36元/平/月，44.13元/平/月。目前項(xiàng)目委托凱云物業(yè)進(jìn)行運(yùn)營，產(chǎn)生的營業(yè)收入來源主要為出租物業(yè)獲取的租金收入及停車費(fèi)收入。營業(yè)收入主要為市場化運(yùn)營產(chǎn)生，不依賴第三方補(bǔ)貼等非經(jīng)營性收入。

　　截至 2022 年 12 月末，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目合計(jì)共有租戶 259 個，租賃面積占比超過 10%以上的行業(yè)分別為新一代信息技術(shù)、生物醫(yī)藥和高端裝備制造業(yè)，總占比約為60%。三個項(xiàng)目的所有租戶所屬行業(yè)分布情況如下表：

　　表：基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目租戶所屬行業(yè)分布情況

　　根據(jù)評估機(jī)構(gòu)調(diào)研數(shù)據(jù)，標(biāo)的資產(chǎn)所在區(qū)域?yàn)楫a(chǎn)業(yè)核心聚集區(qū)，區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)氛圍濃厚，入駐企業(yè)需求穩(wěn)定且多為同行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)或國際化企業(yè)，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)其他可比產(chǎn)業(yè)園研發(fā)用房簽約租金增長率一般為 3.0%-6.0%。

　　評估機(jī)構(gòu)對創(chuàng)新基地、創(chuàng)新大廈園區(qū)和創(chuàng)意大廈園區(qū)【2023年1月31 日】的市場價值出具了評估報告。評估測算采用6.0%的折現(xiàn)率，選用100%收益法評估估價對象的市場價值，估值結(jié)果如下：

　　廣州科學(xué)城內(nèi)以工業(yè)生產(chǎn)企業(yè)、科研辦公企業(yè)為主，辦公氛圍較濃厚的區(qū)域主要集中在廣東軟件科學(xué)園一片及黃埔區(qū)政府所在地周邊區(qū)域，2022 年第四季度在該區(qū)域內(nèi)研發(fā)辦公用房租金范圍為 50-100 元/平方米/月，整體平均出租率維持在80-95%的合理水平。

　　表：2022 年四季度廣州科學(xué)城主要產(chǎn)業(yè)園區(qū)租金報價及出租率

　　標(biāo)的資產(chǎn)與周邊競品對比，租金水平明顯偏低，大約低20-50元/平方米/月，差距較大，在出租率上，也略微差一點(diǎn)。對于進(jìn)駐企業(yè)來說成本相對比較低，適合中小企業(yè)承租，也符合標(biāo)的資產(chǎn)定位。

　　從項(xiàng)目區(qū)位、上位規(guī)劃、園區(qū)配套、企業(yè)入駐、項(xiàng)目經(jīng)營、競品分析等方面分析來看，三創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園能夠成為易方達(dá)廣開控股REITs基金投資標(biāo)的，關(guān)鍵在于以下幾點(diǎn)：

　　1.首先，廣州深厚的產(chǎn)業(yè)基底與科學(xué)城科技創(chuàng)新動能，為項(xiàng)目招商奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。作為廣州實(shí)體經(jīng)濟(jì)主戰(zhàn)場、科技創(chuàng)新主引擎，科學(xué)城擁有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢。

　　2.其次，科學(xué)城的規(guī)劃發(fā)展定位為“全球智能制造基地”和“中國智造品牌中心”，未來相關(guān)政策將會重點(diǎn)扶持對新一代的信息技術(shù)、人工智能、生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)。

　　3.基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目地處科學(xué)城核心位置，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目作為孵化器，低租金吸納了大量科技創(chuàng)新和生物技術(shù)及醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)初創(chuàng)公司，在同區(qū)位中對于中小公司吸引力大，未來有一定租金增長空間。

　　但是廣州科學(xué)城園區(qū)正在擴(kuò)容，長遠(yuǎn)來看，將會對標(biāo)的項(xiàng)目增加競爭壓力，其租金及出租率的增長可能存在一定威脅。

　　綜合來看，創(chuàng)新基地、創(chuàng)意大廈園區(qū)、創(chuàng)新大廈園區(qū)能夠作為易方達(dá)廣開控股REIT核心資產(chǎn)，交通便捷、產(chǎn)業(yè)集聚，運(yùn)營良好，但是未來要提升競爭力，與基金投資、退出策略貼合較好，具備一定投資空間。

　　自2021年6月正式啟動試點(diǎn)至今，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs持續(xù)受到市場關(guān)注，截至目前，產(chǎn)業(yè)園REITs已發(fā)行4只，底層資產(chǎn)以研發(fā)辦公為主（臨港東久REIT為標(biāo)準(zhǔn)廠房），主要來自一二線城市的國家級高新區(qū)、省級高新區(qū)。截至目前4只已上市產(chǎn)業(yè)園REITs基本信息如下：

　　從上表可以看出，易方達(dá)廣開控股REIT的總估值在4只已上市的REITs中處于中游位置，但單從租金看，其平均租金水平相對較低，處于較低水平。總體來看，易方達(dá)廣開控股REIT的資產(chǎn)收益還是相對可觀的。

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