今年年初發(fā)布的《中華人民共和國國民經濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和2035年遠景目標綱要》明確了制造業(yè)的重要性，不僅要“深入實施制造強國戰(zhàn)略”，更要“發(fā)展壯大戰(zhàn)略性新興產業(yè)”。

　　中南高科――已入園企業(yè)數量在中國制造業(yè)產業(yè)園開發(fā)及運營商中排名全國頭部的制造業(yè)服務平臺――向港交所遞交了上市申請。這也是內地產業(yè)園區(qū)開發(fā)及運營商中，頭部家向港股遞交上市。

　　這代表著中國本土制造業(yè)的發(fā)展，將進一步得到國際資本的鼎力支持，“十四五”規(guī)劃中所提到的一系列關于制造業(yè)和新興產業(yè)的發(fā)展目標，將更近一步。

　　招股書顯示，中南高科是中國領先的以服務先進制造業(yè)為核心的產業(yè)園區(qū)開發(fā)及運營商，提供集產業(yè)研究策劃、園區(qū)開發(fā)、產業(yè)資源導入及園區(qū)綜合運營于一體的服務。

　　中南高科擁有一體化的產業(yè)服務能力，可聯(lián)動園內外產業(yè)資源，支持入園企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。據仲量聯(lián)行報告，中南高科是中國為數不多的具有一體化產業(yè)服務體系和能力的制造業(yè)產業(yè)園區(qū)開發(fā)及運營商之一。

　　隨著國家近幾年對先進制造業(yè)發(fā)展的扶持力度加大，制造業(yè)及相關產業(yè)園獲全力支持，針對產業(yè)集群和升級，政府發(fā)布了一系列建議及綱要文件，使得中小型制造業(yè)及其產業(yè)載體得到全面扶持，中南高科積極進行前瞻布局，取得了快速且高質量發(fā)展。

　　截至2021年2月28日，中南高科已獲取70個產業(yè)園項目，包括約280萬平方米已竣工建筑面積、約400萬平方米開發(fā)中規(guī)劃建筑面積及約410萬平方米持做未來開發(fā)的預估建筑面積。根據仲量聯(lián)行報告，于2020年末，中南高科在中國制造業(yè)產業(yè)園區(qū)開發(fā)及運營商中已獲取的項目覆蓋城市數量排名頭部、總建筑面積排名全國第二

　　在財務指標上，收入由2018年的4.61億大幅增長至2020年的46.13億，復合年增長率達216.3%；毛利由2018年的1.57億增長至2020年的12.92億，復合年增長率達186.8%；毛利率保持相對穩(wěn)定。根據仲量聯(lián)行報告，公司在2020年的收入增速在國內制造業(yè)產業(yè)園開發(fā)及運營商中排名全國頭部，遠高于排名第二的同行企業(yè)。

　　公司的經營性現(xiàn)金流也表現(xiàn)良好。2019年、2020年經營活動現(xiàn)金流分別實現(xiàn)1.12億、6.50億。充沛的現(xiàn)金流將為公司未來運營發(fā)展提供穩(wěn)定來源。

　　良好的財務狀況，和中南高科為制造業(yè)企業(yè)提供的優(yōu)質服務有密切關聯(lián)。在國家政策的推動下，中國制造業(yè)發(fā)展高速崛起。中國制造業(yè)產值從2015年的人民幣19.9萬億元持續(xù)增長至2020年的人民幣26.6萬億元，復合增長率達到4.3%。

　　根據仲量聯(lián)行數據，中國制造企業(yè)今年的數量顯著增加，其中中小型制造業(yè)企業(yè)占96.6%。此外，根據十四五規(guī)劃等政府政策，為促進制造業(yè)轉型及升級，制造業(yè)增長將保持穩(wěn)定，其中中小型企業(yè)將得到充分發(fā)展。

　　中南高科以服務先進制造業(yè)企業(yè)為戰(zhàn)略方向，積極打造“一條龍”的服務平臺。中南高科的服務包括三部分內容：基礎服務、配套服務和增值服務。

　　能夠滿足入駐企業(yè)的全方位需求，幫助其解決痛點，為其創(chuàng)造價值，是中南高科的企業(yè)競爭護城河。產業(yè)資源導入能力為服務整個園區(qū)價值鏈提供堅實的基礎，為園區(qū)提供綜合服務的能力及數字化管理體系，支持入園企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

　　中南高科的企業(yè)資源，和強大的招商能力有關。截至2020年底，共計擁有全國超90個招商中心，擁有1000多名專業(yè)的招商人士組成了規(guī)模化及體系化的招商團隊，確保其能夠深度接觸并梳理全國各地的產業(yè)資源，做好異地導入以及產業(yè)鏈構建。

　　擁有多元化招商方式，包括全國跨區(qū)域聯(lián)動招商、產業(yè)鏈招商以及政府和客戶轉介等。截至2020年底，簽約企業(yè)客戶達2688家，其中上市公司、國家或省級高新技術企業(yè)331家。

　　面對多元化的客戶需求，中南高科力求持續(xù)拓展增值服務的類別，整合內外部各類資源，提供專業(yè)化、精準化及差異化服務，以持續(xù)的企業(yè)資源流量，為未來收入培育新的增長點。

　　例如，集團針對企業(yè)發(fā)展的核心需求，逐步開展產業(yè)投資和孵化服務，招股書表示，資金服務和市場拓展將成為其未來始終關注的重點；另外，公司還將加強與知名智慧園區(qū)技術服務提供商合作，升級現(xiàn)有的產業(yè)園服務信息化平臺

　　憑借中南高科廣泛的產業(yè)園開發(fā)及運營經驗，公司可以準確洞察及滿足入駐企業(yè)需求，為其降低入園成本、節(jié)省入園時間，提升生產經營效率。截至2020年12月31日，公司已協(xié)助超過1,000家入駐企業(yè)獲得廠房購置貸款，極大降低了入園企業(yè)的現(xiàn)金負擔，促進企業(yè)快速投入生產經營。

　　除優(yōu)質的產業(yè)園區(qū)開發(fā)外，中南高科也為入駐企業(yè)提供整個開發(fā)階段的綜合運營服務，這有利于這些企業(yè)進行信息交流、加速產業(yè)發(fā)展，促進產業(yè)資源整合，從而吸引更多企業(yè)入駐我們現(xiàn)有或即將開發(fā)的園區(qū)，拉動GDP增長。

　　例如，中南高科的惠州仲愷高端電子信息產業(yè)園截至2020年12月31日共引進企業(yè)101家，其中電子信息產業(yè)類企業(yè)達60家，占比58.8%，高新技術類企業(yè)33家，占比32.4%。數據顯示，上述招商引資企業(yè)預計可以實現(xiàn)重大產值逾人民幣10億元，為地方政府貢獻重大稅收收入，創(chuàng)造數以千計的崗位。

　　據仲量聯(lián)行報告，中南高科2020 年的資產周轉率約為0.55，在中國制造業(yè)產業(yè)園中排名全國第二。能達到如此水平，很重要的原因是不同于傳統(tǒng)認知中的片區(qū)型產業(yè)開發(fā)，中南高科所側重的是二級載體的開發(fā)與運營，并不涉及綜合基礎設施建設和城市配套，前期資金投入相對比較小。同時，中南高科強大的招商能力也為其資金快速回籠提供可能。招股說明書顯示，中南高科可以實現(xiàn)項目竣工時完成90%左右的招商進度。

　　由于采用的業(yè)務模式，對資金依賴程度很小。中南高科的低負債、高收益優(yōu)勢逐漸顯現(xiàn)。截止2020年12月31日，中南高科的凈負債率為60%，凈資產收益率則高達35.7%。

　　盡管，資產已經夠“輕”，但中南高科仍然積極探索“更輕”的資產業(yè)務模式。優(yōu)先選擇與由地方政府或與國有企業(yè)有關或其他有優(yōu)異背景的現(xiàn)有第三方園區(qū)合作，以一二線城市為主要的輕資產業(yè)務開展區(qū)域，致力于為企業(yè)提供園區(qū)代建、產業(yè)招商、代理運營、產業(yè)投資孵化等服務，幫助提升存量園區(qū)的企業(yè)入住率及服務經營水平。

　　比如，2020年末，中南高科與蘇州高新區(qū)聯(lián)合打造的集成電路產業(yè)創(chuàng)新中心――蘇高新中南高科智芯谷，是集團成功輸出的標桿性輕資產項目。項目先進性主要體現(xiàn)在三方面，其一，蘇高新地理位置優(yōu)越，交通便捷，政策支持力度大；其二，項目所屬產業(yè)足夠聚焦，能夠更高層次實現(xiàn)優(yōu)質資源共享；其三，企業(yè)聚焦產業(yè)環(huán)節(jié)足夠前端，專注核心技術，重視研發(fā)環(huán)節(jié)，是中南高科服務先進制造業(yè)愿景的又一實現(xiàn)。

　　輕資產和多元產業(yè)結構的優(yōu)勢，將讓中南高科在資本市場變得更有吸引力。尤其是受疫情影響，增值服務類行業(yè)正在經歷第二次價值發(fā)現(xiàn)，從市盈率角度來看，增值類服務企業(yè)市盈率均較高，擁有較高估值。中南高科等廣為人知的開發(fā)及運營商將憑借其多元化的服務體系進一步開拓市場機遇，大力發(fā)展全方位的運營服務優(yōu)勢，未來，作為增值服務類企業(yè)中的稀缺標的，預計中南高科未來將得到更多優(yōu)質投資機構的高度關注。

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