中南高科赴港IPO:持有70個產業(yè)園 模式與華夏幸福接近
董事長陳錦石的中南高科產業(yè)集團有限公司(簡稱“中南高科”)在5月12日向港交所遞交了招股書,工銀國際與
招股書顯示,中南高科是以服務先進制造業(yè)為核心的產業(yè)園區(qū)開發(fā)及運營商,提供集產業(yè)研究策劃、園區(qū)開發(fā)、產業(yè)資源導入及產業(yè)園綜合運營服務于一體的綜合服務。
招股書指出,截至2020年12月31日,中南高科在中國所有制造業(yè)產業(yè)園區(qū)開發(fā)及運營商中覆蓋城市數量排名頭部及總建筑面積排名第二。截至同日,就制造業(yè)產業(yè)園建筑面積而言,中南高科在長三角地區(qū)、珠江三角洲地區(qū)及環(huán)渤海經濟圈中分別排名第三、第二及第二。截至2020年12月31日,實際已入駐中南高科產業(yè)園區(qū)并有工商注冊的企業(yè)總數達到1,879家,根據仲量聯行行業(yè)報告,中南高科已入園企業(yè)數量在中國所有制造業(yè)產業(yè)園區(qū)開發(fā)及運營商中排名全國頭部。
股權構成方面,董事長陳錦石通過旗下三家公司間接持股87.9119%成為真正的實控人,而另外則是公司部分高管等持股,其中包括叢學豐、李勁、周磊、章鈞、李志剛、陳治、曹衛(wèi)華、錢軍、曹永忠、施錦華、黃文徳及李曉輝共12名個人持有剩下的12.0881%公司股份。
截至2021年2月28日,中南高科擁有70個產業(yè)園項目的項目組合,包括在45個城市的約280萬平方米已竣工建筑面積、約410萬平方米開發(fā)中規(guī)劃建筑面積及約400萬平方米持作未來開發(fā)的估計建筑面積。
此外,截至2021年2月28日,中南高科已就25個待建產業(yè)園項目訂立投資協(xié)議,覆蓋有關項目頭部階段估計總建筑面積420萬平方米,正在辦理中國必要監(jiān)管程序以取得該25個待建產業(yè)園項目的國有土地使用權證或訂立土地出讓合同。
截至同日,中南高科與業(yè)務伙伴已訂立合作或收購協(xié)議,以開發(fā)八個產業(yè)園項目,該等項目的估計建筑面積為130萬平方米,并正進行土地收購流程。
中南高科在2018年、2019年、2020年新增獲取產業(yè)園項目數量分別是12個、20個和30個。
中南高科收入大部分來自物業(yè)開發(fā)及銷售(均為產業(yè)園),而小部分則來自其他業(yè)務,包括提供產業(yè)園綜合運營服務、提供建筑服務及物業(yè)租賃??偸杖胝急戎形飿I(yè)開發(fā)及銷售收入占比99.3%、產業(yè)園綜合運營服務收入僅占0.6%、提供建筑服務及物業(yè)租賃占比0.1%。
在2018-2020年三年中中南高科的收入由分別為人民幣4.61億、19.77億元46.13億元,復合年增長率達到216.3%。
中南高科2018-2020年的毛利分別為人民幣1.57億元、6.66億元、12.92億元,復合年增長率達到186.8%。據行業(yè)報告,在2020年的收入增速在中國所有制造業(yè)產業(yè)園區(qū)開發(fā)及運營商中排名全國頭部,并遠高于排名第二的同行企業(yè)。
值得注意的是,上述2018年-2020年的財務數據中,2020年融資成本較2018年大增4.7倍、2020年融資成本較2018年凈利潤暴增30.7倍、2020年融資成本較2018年少數股東損益暴增20.3倍。
對于2020年的毛利率下降,招股書中中南高科表示,2020年的毛利率下降主要由于已交付每平方米平均建筑成本增加,這是由于其對外墻、綠化、園區(qū)道路、景觀設計以及食堂及服務中心等配套設施的投資增加,以建立標桿園區(qū),提升入駐企業(yè)的經營效率并吸引更多先進制造業(yè)的優(yōu)質企業(yè)。
此外,在近三年的收入中,獲得的政府補助累計1.36億元、來自關聯方利息收入在2019年達到937.8萬元。
銷售及營銷成本方面:2018-2020年,在總的成本中主要為薪金、報酬及傭金與宣傳及推廣開支兩項為主,三年中前者者占比分別為59.8%、52.4%、71.5%,后者的占比分別為19.4%、29.6%、17.6%。另,值得注意的是,2020年較2018年薪金、報酬及傭金大增5.97倍、宣傳及推廣開支大增4.27倍。
值得一提的是,截止2020年年末,中南高科的現金及現金等價物、受限制現金及已抵押存款為9.61億元。
而截至2020年年末,一年內貿易應付款項及應付票據為21.81億元,至此其現金短債比為0.44,尚不足應付一年內短債及貿易應付款。
招股書中中南高科披露稱,公司一直維持大量的負債以便為其的運營提供資金。截至2018年、2019年及2020年12月31日以及2021年3月31日,公司的銀行及其他借款總額分別為人民幣1.68億元、人民幣9.52億元、人民幣23.14億元及人民幣28.09億元。截至2018年、2019年及2020年12月31日,凈資產負債比率(按借款總額(包括計息及其他借款)減現金及結余,除以截至有關期間末權益總額計算得出)為約1.0倍、1.7倍及0.6倍。
截至2020年12月31日,公司未償還銀行及其他借款總額人民幣23.14億元中,人民幣5.82億元須于12個月內償還,而人民幣17.31億元須于一年后償還。
截至2021年3月31日的未償還銀行及其他借款總額人民幣28.09億元中,人民幣6.66億元須于12個月內償還,而人民幣21.44億元須于一年后償還。
招股書中,中南高科指出,我們的產業(yè)園開發(fā)及運營業(yè)務模式需要大量的前期資本支出,并可能需要較長的時間方可產生現金流入凈額。我們的業(yè)務模式主要包括開發(fā)產業(yè)園、向中小型企業(yè)銷售我們開發(fā)的產業(yè)園內的工業(yè)物業(yè)及提供產業(yè)園綜合運營服務。為促進該地區(qū)的發(fā)展及提升我們產業(yè)園的價值,需要大量的前期資本支出。產業(yè)園的開發(fā)涉及龐大而復雜的過程,包括選址、項目融資、與地方政府的互動、公共基礎設施的建設以及招攬行業(yè)龍頭。因此,我們開發(fā)物業(yè)的價值可能需要相對較長的時間方可通過出售物業(yè)獲得蕞佳的盈利能力。
此外,截至2018年-2020年,流動比率分別為1.0倍、1.1倍及1.3倍;利息覆蓋比率分別為0.5倍、4.5倍、2.5倍;凈資產負債比率分別為1.0倍、1.7倍、0.6倍。
股本回報率由2019年的109.6%下降至2020年的35.7%,對此,中南高科表示,主要因為權益總額大幅增加。
業(yè)界人士對本網財經表示,不管如何包裝,其實中南高科的產業(yè)園模式與有近似之處,也有不同的地方,不過前期現金流存大量占用,也許大量招商企業(yè)入駐等,這對區(qū)域經濟規(guī)劃與地方政府接軌需更緊密。

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