【序】5月12日，中南高科產(chǎn)業(yè)集團(tuán)有限公司向港交所遞交了招股書(shū)。今天，我們就招股書(shū)披露出來(lái)的消息，對(duì)中南高科做一個(gè)簡(jiǎn)單的######。

　　我 們 是 中 國(guó) 領(lǐng) 先 的 以 服 務(wù) 先 進(jìn) 製 造 業(yè) 為 核 心 的 產(chǎn) 業(yè) 園 區(qū) 開(kāi) 發(fā) 及 運(yùn) 營(yíng) 商，提 供 集 產(chǎn) 業(yè) 研 究 策 劃、園 區(qū) 開(kāi) 發(fā)、產(chǎn) 業(yè) 資 源 導(dǎo) 入 及 產(chǎn) 業(yè) 園 綜 合 運(yùn) 營(yíng) 服 務(wù) 於 一 體 的 綜 合 服 務(wù)。我們已深耕長(zhǎng)三角地區(qū)，並成功向珠三角地區(qū)及環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈擴(kuò)展業(yè)務(wù)，同時(shí)也將業(yè) 務(wù)拓展至中西部蕞具增長(zhǎng)潛力省會(huì)及主要城市。截至2021年2月28日，我們擁有70個(gè) 產(chǎn) 業(yè)園項(xiàng)目的項(xiàng)目組合，包括在45個(gè)城市的約2.8百萬(wàn)平方米已竣工建築面積、約4.1百 萬(wàn) 平方米開(kāi)發(fā)中規(guī)劃建築面積及約4.0百萬(wàn)平方米持作未來(lái)開(kāi)發(fā)的估計(jì)建築面積。此外， 截 至2021年2月28日，我們已就25個(gè)待建產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目訂立投資協(xié)議，覆蓋有關(guān)項(xiàng)目頭部 階段估計(jì)總建築面積4.2百 萬(wàn) 平 方 米。我 們 現(xiàn) 時(shí) 正 在 辦 理 中 國(guó) 必 要 監(jiān) 管 程 序 以 取 得 該 25個(gè)待建產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目的國(guó)有土地使用權(quán)證或訂立土地出讓合同。截至同日，我們與業(yè) 務(wù)夥伴已訂立合作或收購(gòu)協(xié)議，以開(kāi)發(fā)八個(gè)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，該等項(xiàng)目的估計(jì)建築面積為 1.3百 萬(wàn) 平 方 米，並 正 進(jìn) 行 土 地 收 購(gòu) 流 程。根 據(jù) 仲 量 聯(lián) 行 行 業(yè) 報(bào) 告，截 至2020年12月31 日，我們?cè)谥袊?guó)所有製造業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)商中覆蓋城市數(shù)量排名頭部及總建築 面 積 排 名 第 二。截 至 同 日，就 製 造 業(yè) 產(chǎn) 業(yè) 園 建 築 面 積 而 言，我 們 在 長(zhǎng) 三 角 地 區(qū)、珠 江 三 角 洲 地 區(qū) 及 環(huán) 渤 海 經(jīng) 濟(jì) 圈 中 分 別 排 名 第 三、第 二 及 第 二。截 至2020年12月31日，實(shí) 際已入駐我們產(chǎn)業(yè)園區(qū)並有工商註冊(cè)的企業(yè)總數(shù)達(dá)到1,879家，根據(jù)仲量聯(lián)行行業(yè)報(bào)告， 我們已入園企業(yè)數(shù)量在中國(guó)所有製造業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)商中排名全國(guó)頭部。我們擁有豐富的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，因此更能深刻理解地方政府與入駐企業(yè)的需求。通過(guò) 提供集產(chǎn)業(yè)研究策劃、園區(qū)開(kāi)發(fā)、產(chǎn)業(yè)資源導(dǎo)入及產(chǎn)業(yè)園綜合運(yùn)營(yíng)服務(wù)於一體的綜合 服 務(wù)，我 們 能 夠 滿 足 地 方 政 府 和 入 駐 企 業(yè) 的 全 方 位 需 求，幫 助 其 解 決 痛 點(diǎn)，為 其 創(chuàng) 造 價(jià)值，因此我們具有強(qiáng)大的市場(chǎng)開(kāi)發(fā)能力。我們強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)資源導(dǎo)入能力為服務(wù)園區(qū) 價(jià)值鏈提供堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。我們?yōu)閳@區(qū)提供綜合服務(wù)的能力及數(shù)字化管理體系，支持入 園企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。憑藉強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)園開(kāi)發(fā)能力，我們亦在發(fā)展?jié)摿薮蟮牡貐^(qū)積累 豐富土地儲(chǔ)備，對(duì)我們過(guò)往的成功至關(guān)重要，並將繼續(xù)推動(dòng)日後的可持續(xù)長(zhǎng)期增長(zhǎng)。– 2 – 概 要 本文件為草擬本。其所載資料並不完整及可作更改。閱讀本文件有關(guān)資料時(shí)，必須一併細(xì)閱本文件首頁(yè)「警告」一節(jié)。我 們 已 構(gòu) 建 園 區(qū) 建 設(shè) 和 運(yùn) 營(yíng) 的 標(biāo) 準(zhǔn) 化 程 序，在 確 保 產(chǎn) 品 及 服 務(wù) 的 質(zhì) 量 始 終 如 一 及 營(yíng) 運(yùn) 效 率 的 同 時(shí) 降 低 成 本，使 我 們 在 不 斷 擴(kuò) 展 業(yè) 務(wù) 運(yùn) 營(yíng) 中 複 製 成 功 的 園 區(qū) 項(xiàng) 目 案 例。我們?cè)谕?jī)記錄期間的高速增長(zhǎng)源於我們產(chǎn)業(yè)聚焦以及標(biāo)準(zhǔn)化的運(yùn)營(yíng)模式。我們 在2018年、2019年、2020年新增獲取產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目數(shù)量分別是12個(gè)、20個(gè) 和30個(gè)。我 們 的 收入由2018年的人民幣461.0百萬(wàn)元大幅增加至2019年的人民幣1,977.2百 萬(wàn) 元，並 增 加 至2020年的人民幣4,613.1百萬(wàn)元，2018年 至2020年的複合年增長(zhǎng)率達(dá)到216.3%。我們的 毛利由2018年的人民幣157.1百萬(wàn)元大幅增加至2019年的人民幣665.7百萬(wàn)元，並增加至 2020年的人民幣1,292.2百萬(wàn)元，2018年 至2020年的複合年增長(zhǎng)率達(dá)到186.8%。根據(jù)仲量 聯(lián)行行業(yè)報(bào)告，我們?cè)?020年的收入年增長(zhǎng)率在中國(guó)所列的製造業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)及運(yùn) 營(yíng)商中排名全國(guó)頭部，並遠(yuǎn)高於排名第二的同行企業(yè)。

　　現(xiàn)有70個(gè)產(chǎn)業(yè)園，包括45個(gè)城市280萬(wàn)已竣工面積、410萬(wàn)開(kāi)發(fā)中規(guī)劃面積、400萬(wàn)未來(lái)開(kāi)發(fā)的估計(jì)面積；

　　已竣工和在在開(kāi)發(fā)面積應(yīng)該基本靠譜，其它的我覺(jué)得就就當(dāng)做未來(lái)土儲(chǔ)，看看就行了，落地的時(shí)間和規(guī)模都有不確定性。

　　單價(jià)方面，2018-2020年，已確認(rèn)每平方米平均售價(jià)為2972元、3163元、3181元。

　　總收入方面，2018年461.0百萬(wàn)元-2019年1977.2百萬(wàn)元-2020年4613.1百萬(wàn)元，三年復(fù)合年增長(zhǎng)率達(dá)到216.3%；

　　收入結(jié)構(gòu)來(lái)看主要銷(xiāo)售物業(yè)，簡(jiǎn)單說(shuō)賣(mài)廠房，分別占同期總收入的99.3%、98.4%及99.3%；收入規(guī)模的快速攀升是值得肯定的，畢竟不靠3P、一級(jí)開(kāi)發(fā)收入做到近50億元，這個(gè)收入規(guī)模在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)里算很高的了。產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營(yíng)服務(wù)收入由2019年的670萬(wàn)元增加至2020年的2630萬(wàn)元，這個(gè)占比不到從1.5%跌到0.7%，我覺(jué)得暫時(shí)就不用看了。。。這個(gè)概念市場(chǎng)估計(jì)也不會(huì)認(rèn)。

　　毛利2018年157.1百萬(wàn)元-2019年665.7百萬(wàn)元-2020年1292.2百萬(wàn)元，三年復(fù)合年增長(zhǎng)率達(dá)到186.8%；由此計(jì)算三年毛利率34.1%、33.7%、28%。

　　凈利潤(rùn)分別為-925.7萬(wàn)元，1.76億元及2.93億元，19-20凈利潤(rùn)率8.9%、6.35%，

　　就廠房而言這個(gè)毛利率應(yīng)該也算正常，水分不會(huì)很大；但是我覺(jué)得更應(yīng)該關(guān)注凈利率，也就是去掉三費(fèi)和稅金之后，這個(gè)凈利率并不高，反而說(shuō)明三費(fèi)占比很高，這是目前產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)很大的一個(gè)問(wèn)題。

　　2018年-2020年，該公司分別錄得合同負(fù)債11.86億元、22.56億元及41.43億元；銀行及其他借款總額分別為1.68億元、9.52億元、23.14億元；凈資產(chǎn)負(fù)債比率為約1.0倍、1.7倍及0.6倍。

　　截至2021年3月31日的未償還銀行及其他借款總額為28.09億元中，6.66億元須于12個(gè)月內(nèi)償還，而21.44億元須于一年后償還。

　　償債壓力不小，這個(gè)恐怕是當(dāng)前IPO的直接動(dòng)力。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)融資能力弱，股東輸血應(yīng)該是當(dāng)前主要來(lái)源，如果IPO成功一方面可以緩解償債壓力，另一方面也利于以后發(fā)長(zhǎng)期、低利率的債券甚至做REITS。

　　每平方米平均384元、344元、376元，平均土地獲取成本占平均售價(jià)的12.9%、10.9%、11.8%。

　　作為工業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，這個(gè)土地價(jià)格中規(guī)中矩，但是未來(lái)的更多難度在于土地的獲取

　　首先，如果上市成功，國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)有一家工業(yè)地產(chǎn)為主的上市公司，對(duì)整個(gè)行業(yè)都是一件好事。他能進(jìn)一步規(guī)劃行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，制定項(xiàng)目標(biāo)桿，有利于其它參與者更好的規(guī)劃自己的發(fā)展路徑。

　　但是我們冷靜來(lái)看，作為中南快速發(fā)展的背后，是同樣快速增長(zhǎng)的負(fù)債，46億元的營(yíng)收對(duì)應(yīng)40億的負(fù)債，這個(gè)壓力還是巨大的，華夏當(dāng)前的艱難就是前車(chē)之鑒。不過(guò)好在中南的產(chǎn)品是屬于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)中的快周轉(zhuǎn)產(chǎn)品，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)情況下去化應(yīng)該沒(méi)有太大問(wèn)題，但是下一步是不是還是這樣快速膨脹發(fā)展，是中南需要仔細(xì)思考的。

　　另外產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)由于項(xiàng)目單體規(guī)模小，營(yíng)收低，因此三費(fèi)占比過(guò)高的問(wèn)題相當(dāng)突出，假如資金成本同樣的情況下，營(yíng)銷(xiāo)+管理住宅現(xiàn)在能控在5%左右，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)往往要到10%。如何降低成本或者說(shuō)增加利潤(rùn)，這是需要企業(yè)去鍛造自己核心競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵。

　　另外產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)操作難度相對(duì)更專(zhuān)業(yè)，高級(jí)人才流失一直是個(gè)大問(wèn)題。而中南通過(guò)股權(quán)激勵(lì)讓管理層持股了，這才能進(jìn)一步激發(fā)中高層的執(zhí)業(yè)積極性并且給與利益分享，這也給業(yè)內(nèi)開(kāi)了一個(gè)好頭。

　　蕞后希望中南能夠上市成功，通過(guò)上市進(jìn)行一次自我的迭代升級(jí)，同時(shí)也給業(yè)內(nèi)帶了更多的樣本和標(biāo)桿。

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