蕞近，中南高科產(chǎn)業(yè)集團有限公司（ZoinaT-Park Group Holdings Limited）在港交所遞交了上市申請書。資料顯示，中南高科是一家產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)及運營商，提供集產(chǎn)業(yè)研究規(guī)劃、園區(qū)開發(fā)、產(chǎn)業(yè)資源導入及產(chǎn)業(yè)園綜合運營服務于一體的綜合服務。

　　中南集團的業(yè)務涉及極為寬泛，下設中南置地、中南建筑、中南土木、中南資本、中南金融、中南建投、中南工業(yè)七大產(chǎn)業(yè)板塊及中南高科、中南教育、中南園林三大事業(yè)部。

　　中南高科是中南集團已經(jīng)形成的以地產(chǎn)開發(fā)為主的“4+1”業(yè)務布局的其中之一。另外四大業(yè)務分別為：中南置地、中南建筑、中南實業(yè)投資和中南教育，而實業(yè)投資下面再分為金融、資本和工業(yè)三個方面。

　　招股書顯示，2018年-2020年，中南高科分別實現(xiàn)收入4.61億元、19.78元和46.13億元，其中物業(yè)開發(fā)及銷售占比高達99.3%、98.4%和99.3%；毛利分別為1.57億元、6.66億元和12.92億元；毛利率分別為34.1%、33.7%和28%。中南高科新增獲取產(chǎn)業(yè)園項目的數(shù)量分別是12個、20個和30個，截至今年2月底，中南高科擁有70個產(chǎn)業(yè)園項目的項目組合。

　　數(shù)據(jù)顯示，2018年-2020年，中南服務實現(xiàn)收入5.52億元、6.82億元、8.63億元，實現(xiàn)年內溢利1795萬元、2705萬元、6675萬元，三年復合年增長率高達92.9%。

　　2020年，中南服務在管面積為3691萬平方米，合約面積為6461萬平方米，合管比達到1.75倍，高于已上市物企1.3的均值。

　　從持股結構來看，公司頭部大股東是董事會主席陳昱含（陳錦石女兒）委托的家族信托，持股83.2%；第二大股東是中南服務的股權激勵平臺，持股12.67%；陳昱含單獨持股4%，為第三大股東。

　　值得一提的是，在一個多月之內，陳錦石連續(xù)遞交兩家公司的招股書。一方面來說，或許是各個板塊業(yè)務趨于成熟，需要上市實現(xiàn)更大規(guī)模的發(fā)展；另一方面，可借助資本市場來優(yōu)化公司的財務，進行較大規(guī)模的融資。

　　若物業(yè)平臺中南服務和中南高科能夠順利在港交所上市，再加上A股平臺中南建設，那么陳錦石屆時將擁有3家上市公司，與此同時也是為中南集團打開了新的融資通道。

　　從資本市場來看，物業(yè)公司在這兩年成為了追捧對象，遠超母公司的高估值吸引使得越來越多的地產(chǎn)公司分拆物業(yè)公司進行上市。

　　投資邏輯上來看，物業(yè)服務是輕資產(chǎn)運營模式，人工成本占總成本比例蕞大，而除人工外的大部分成本則均可外包。在人力成本承壓的市場環(huán)境下，提高人均在管面積，提高外包比例能大幅提升物業(yè)企業(yè)的盈利能力，所以行業(yè)集中度提升與規(guī)模效應是核心邏輯，這對二級市場投資者來說有較大的吸引力。

　　另外有機構統(tǒng)計，截至2020年底，在香港上市的物業(yè)管理公司達37家。就IPO募資來看，2020年通過IPO上市的16家物業(yè)公司募資高達678.65億元，平均每家IPO募資高達42.42億元。

　　除了前述提到的在港交所遞交招股書的兩家公司，目前中南建設是中南集團旗下唯一一家在A股上市的公司。

　　中南建設以地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務為主，2020年的財報顯示，中南建設實現(xiàn)營收786億元，同比增長9.4%；歸屬于上市公司股東的凈利潤70.8億元，同比增長70%；房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務與建筑業(yè)務繼續(xù)保持著7:3的收入占比。

　　若以中南建設管理層的理想計劃，按照每年10%的增速測算，中南建設將在8年后達成這個目標。

　　但從中南建設的全年合同銷售金額來看，2020年2238.3億元的銷售額并未完成當年設定下的2300億元目標。

　　2020年，中南建設全年合同銷售金額2238.3億元，同比增長14.2%；合同銷售面積1685.3萬平方米，同比增長9.4%，全年14.2%的增速也低于了此前預期。

　　盡管中南建設2020年的毛利率由2019年的17.93%增長至19.14%，但這個數(shù)據(jù)依舊低于行業(yè)的平均線。

　　深交所曾對中南建設2019年的年報下發(fā)了問詢函，當時就要求中南建設說明地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務毛利率僅有17.93%的原因。對于深交所的問詢，中南建設承認毛利率確實低于行業(yè)平均水平并回復，“由于公司起點低、凈資產(chǎn)積累少，融資成本高，所以中南建設房地產(chǎn)業(yè)務不能像行業(yè)其他公司一樣依賴提高杠桿，儲備更多土地，更多獲取土地升值的收益，而是選擇堅持快速周轉，提高運營效率，以更好的運營管理和回款管理，獲得生產(chǎn)住宅產(chǎn)品的收益。”

　　債務方面，2020年末，中南建設有息負債（含期末應付利息）799億元，有息負債中短期借款和一年內到期的非流動負債233.7億元，占全部有息負債的29.25%，較2019年末下降5.06個百分點。

　　從“三道紅線”來看，目前中南建設踩中一條紅線%，現(xiàn)金短債比1.41，扣除受限資金之后的現(xiàn)金短債比1.04。凈負債率（有息負債減去現(xiàn)金與凈資產(chǎn)的比值）在2020年下降了71.12個百分點至97.27%，勉強回到了政策要求的100%以內。

　　另外，中南建設雙向剔除預收賬款后的資產(chǎn)負債率為79.76%，較2019年末下降4.2個百分點，與政策規(guī)定的70%，仍有近10個點的差距。根據(jù)管理層的說法，蕞晚將在2022年實現(xiàn)三線全綠。

　　地產(chǎn)行業(yè)高增長的時代已經(jīng)過去，目前進入穩(wěn)定增長時期。對于中南來說，集團需要尋找在地產(chǎn)開發(fā)以外的多元化發(fā)展，尋找除了地產(chǎn)以外的業(yè)務增長。

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