中南高科成立于 2014 年，致力于打造高科技產 業(yè)園區(qū)，是中南集團戰(zhàn)略升級的重要板塊。作為 中南高科的母公司，中南集團成立于 1988 年， 旗下還擁有房地產集團（中南置地）、建筑集團 以及中南實業(yè)投資集團等，是中國民營企業(yè)前 20 強。目前，中南集團的業(yè)務遍及全國 26 個省、160 多個城市及澳大利亞等海外市場。

　　核心團隊來源于聯(lián)東，2018 年從中南置地中剝 離。中南高科，作為一個以銷售型產業(yè)園、工業(yè) 園為主要產品和盈利來源的產業(yè)地產商，公司的 核心團隊來源于聯(lián)東，多位高管均是聯(lián)東出身， 包括現(xiàn)任集團總裁從學豐、常務副總裁李勁等。 故其發(fā)展路徑也被視作聯(lián)東模式的復制，而中南 高科與聯(lián)東有著相同的基因，可以通過對建筑施 工的專業(yè)性理解，強化對成本和建設周期的控制。 目前中南高科以園區(qū)載體建設與實體企業(yè)投資為 基礎，結合集團全產業(yè)鏈優(yōu)勢，截止到現(xiàn)在已經

　　進駐 42 個城市，并打造了 57 個產業(yè)園區(qū)。不過， 考慮到中南高科剛剛起步，盈利能力不強等因素， 公司已經被集團從中南置地中剝離。未來隨著業(yè) 務的不斷成熟與拓展，可能還會重啟登陸資本市 場計劃。

　　中南高科旗下打造“一體兩翼”業(yè)務模型，其中 一體指的是載體，即產業(yè)集群的打造，兩翼分別 為實體企業(yè)投資以及產業(yè)運營服務。蕞終以“載 體打造投資運營”的模式結構建立起公司發(fā)展 的基礎。

　　“一體”載體建設模式核心打通中南集團的建設 和開發(fā)業(yè)務，以建筑協(xié)同驅動業(yè)務利潤率提升。 中南高科“一體”載體建設模式的核心，打通了 中南集團的建設和開發(fā)業(yè)務，并構成載體建設前 中后端完整的一條線：其中，前端在建筑業(yè)務上， 依托集團建筑板塊即中南建設，用建筑協(xié)同驅動 業(yè)務利潤率提升。中端，在開發(fā)業(yè)務上，中南高 科全部廠房以出售為主，以此獲取產業(yè)地產開發(fā) 收益。后端在業(yè)務出售的基礎之上再依托于公司 “三好一快”戰(zhàn)略以及 631 快建設戰(zhàn)略驅動的地 產載體的快周轉，加快回款速度，實現(xiàn)產業(yè)地產 滾動開發(fā)。蕞終，產業(yè)地產載體在前中后端的模 式推進下，實現(xiàn)高周轉的同時，通過建筑及開發(fā) 業(yè)務上一面減成本一面增利潤，提升公司整體的 投資回報率。

　　“兩翼”實體投資以及運營業(yè)務更多處在理論階 段，需要更多時間去驗證公司投資以及運營體系

　　的可實踐性。目前公司的首要目標還在集中在載 體建設沖規(guī)模階段。只有公司的規(guī)模起來之后， 建立起一定的平臺高度以及招商能力，屆時可以 再去做輕資產以及委托管理等業(yè)務，未來的運營、 投資等服務都可以延伸開來。這也是中南業(yè)務模 式邏輯的體現(xiàn)之一。

　　中南高科目前旗下?lián)碛挟a業(yè)小鎮(zhèn)、新型產業(yè)園、 產業(yè)綜合體三大產品線。三大產品線業(yè)態(tài)組合有 所區(qū)別，并聚焦不同產業(yè)方向，公司能夠在根據

　　區(qū)域的特點布局相應的產品，有利于放大區(qū)域價 值的同時，還可以根據企業(yè)的不同發(fā)展訴求和發(fā) 展階段安排在不同的產品之中，能夠有效發(fā)揮各 自產品的價值，進一步提升公司的招商能力。

　　圖 2：三大產品線 中南高科產品內部標準及特點（基于中南高科 蕭山錢江云谷產業(yè)園與聯(lián)東集團蕭山國際企業(yè)港 產品比較）

　　圖 4：中南高科與聯(lián)東產品標準比較 對比兩家公司的產品組合以及產品設計可以看 出，中南高科的產品有三大特點：

　　二是產品的成本控制能力較強.。相比于聯(lián)東，中 南的項目層高只有 6 米,外墻使用面磚、涂料混合 方式，能夠有效節(jié)約成本，而且在排水、綠化、 地面面磚、電梯配置，建筑入口等方面中南高科 通過較為細部的操作實現(xiàn)了一定的利潤節(jié)省。

　　三是產品品質與招商質量略遜于聯(lián)東。相比于聯(lián) 東，中南高科除在立面使用耐久性較差的材料之 外，在排水和綠化等方面因為采用了更為節(jié)省成 本的方式，造成整體品質效果一般，相比于聯(lián)東 有所差距。

　　在城市投資方面，中南高科在華東區(qū)域的項目占 比為 57%。在城市能級方面，項目投資偏好于地 級市，投資占比為 55%。在項目縱深方面，所有 的縣級市項目均集中在華東地區(qū)。

　　一是經濟因素，華東很多區(qū)域早年都是零散的縣 域經濟，產業(yè)基礎雄厚，在當下的產業(yè)環(huán)境下， 對于標準廠房的需求量很高。

　　二是得益于華東區(qū)域的交通環(huán)境，與中南對于區(qū) 域的的熟悉程度，華東區(qū)域航空、陸路以及水運 系統(tǒng)都非常發(fā)達，且中南長期區(qū)域深耕，在區(qū)域 上把握機會，獲取機會的能力更強。

　　三是華東區(qū)域人口比較多，使得這種大規(guī)模生產 成為可能，于是在有這種龍頭的大規(guī)模生產企業(yè) 入駐進來，中小企業(yè)配套肯定有需求。

　　依托中南集團產業(yè)投資板塊的支撐，打造“千人” 招商團隊。中南集團旗下?lián)碛挟a業(yè)投資板塊，并 且還曾參與過民營衛(wèi)星的發(fā)射，實力雄厚，故利 用集團的資金以及投資優(yōu)勢能夠給予中南高科的 招商以一定支撐，但具體業(yè)務落地方面仍待觀察。 而在集團產業(yè)投資板塊的支持下，中南高科之所 以能夠在短短幾年的時間聚集起“千人”規(guī)模， 主要源于 2 點原因：

　　一是高薪資，高招商成功率。中南高科產業(yè)園區(qū) 以銷售為主，和地產銷售類似，利潤率相對較高， 給到招商人員的傭金自然比較高。并且依托于集 團的資源支持，尤其是集團建筑板塊，會接觸很 多上下游企業(yè)，例如典型的鋼筋、水泥以及建筑 建材等，而這些生產都是需要廠房的，這可以使 其能夠有效擴充項目進駐園區(qū)，提升招商成功率。

　　二是利用區(qū)域中介資源擴充規(guī)模。中南高科園區(qū) 以銷售為主，會接觸到許多區(qū)域上的中介資源。 中南高科可以積極利用這些中介資源，以有效擴 充招商規(guī)模。

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