近期，中南高科向港交所遞交了招股書(shū)，擬赴港IPO。“滲透核心、拓展全國(guó)”，這是中南高科的布局策略和目標(biāo)。據(jù)悉，中南高科是一家產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)商，目前已經(jīng)在全國(guó)布局了70個(gè)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目。

　　值得關(guān)注的是，盡管中南高科的成立時(shí)間較短，但其發(fā)展速度很快。招股書(shū)顯示，2018年至2020年公司收入的復(fù)合年增長(zhǎng)率超過(guò)了200%。此外，中南高科的物業(yè)銷售單價(jià)同樣較低，約為3000元/平米。不過(guò)，在收入大幅上漲的同時(shí)，中南高科的合同負(fù)債和銀行借款也在大幅增加。

　　5月12日晚間，中南高科向港交所遞交了招股書(shū)。招股書(shū)顯示，中南高科是一家以服務(wù)先進(jìn)制造業(yè)為核心的產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)商，提供集產(chǎn)業(yè)研究策劃、園區(qū)開(kāi)發(fā)、產(chǎn)業(yè)資源導(dǎo)入及產(chǎn)業(yè)園綜合運(yùn)營(yíng)服務(wù)于一體的綜合服務(wù)。

　　如果能夠順利上市，中南高科則會(huì)變?yōu)楦酃墒袌?chǎng)上罕見(jiàn)產(chǎn)業(yè)園開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)標(biāo)的。

　　招股書(shū)顯示，截至2021年2月底，中南高科已經(jīng)獲取了70個(gè)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，包括約280萬(wàn)平米已經(jīng)竣工的建筑面積、約410萬(wàn)平米開(kāi)發(fā)中規(guī)劃建筑面積及約400萬(wàn)平米持有的用作未來(lái)開(kāi)發(fā)的預(yù)估建筑面積。

　　中南高科算是產(chǎn)業(yè)園領(lǐng)域中的“年輕小將”，其成立于2015年，近年來(lái)發(fā)展迅速。截至2020年底，中南高科在中國(guó)制造業(yè)產(chǎn)業(yè)園開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)商中，已獲取的項(xiàng)目覆蓋城市數(shù)量排名頭部位，總建筑面積排名全國(guó)第二位。

　　整體來(lái)看，中南高科自成立后便步入了“高速”發(fā)展的通道。招股書(shū)顯示，2018年至2020年，中南高科的收入分別為4.6億元、19.8億元、46.1億元。按照這個(gè)數(shù)值計(jì)算，中南高科收入的復(fù)合年增長(zhǎng)率高達(dá)216.3%。除了收入的年復(fù)合增長(zhǎng)率“驚人”之外，中南高科的毛利在相應(yīng)的報(bào)告期內(nèi)分別為1.57億元、6.66億元及12.9億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率達(dá)到了186.8%。

　　上述提到，中南高科是一家產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)商，提供包括研究策劃等在內(nèi)的綜合服務(wù)。不過(guò)，《華夏時(shí)報(bào)》記者在查閱了中南高科的招股書(shū)后發(fā)現(xiàn)，中南高科收入的大部分來(lái)自于產(chǎn)業(yè)園物業(yè)開(kāi)發(fā)及銷售，仍然尚未躲開(kāi)產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的“老路子”。不過(guò)記者也注意到，中南高科也在慢慢轉(zhuǎn)型，首個(gè)輕資產(chǎn)標(biāo)桿項(xiàng)目——蘇高新中南高科智芯谷也已經(jīng)落地了。

　　在2020年，產(chǎn)業(yè)園物業(yè)開(kāi)發(fā)及銷售這一部分的收入占集團(tuán)全部營(yíng)收的99.3%。而剩余0.7%的營(yíng)收則是來(lái)自于提供產(chǎn)業(yè)園綜合運(yùn)營(yíng)服務(wù)和提供建筑服務(wù)。

　　具體來(lái)看，2018年-2020年，營(yíng)收占比蕞高的產(chǎn)業(yè)園物業(yè)開(kāi)發(fā)及銷售這部分的收入分別為4.58億元、19.45億元、45.83億元。而產(chǎn)業(yè)園綜合運(yùn)營(yíng)服務(wù)這一部分帶給集團(tuán)的收入則在2020年才增長(zhǎng)至了2625.4萬(wàn)元。至于建筑服務(wù)，從招股書(shū)來(lái)看，建筑服務(wù)是中南高科近年來(lái)新發(fā)展的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，其在2019年開(kāi)始這部分收入才被并表。2020年，這一部分的收入381.2萬(wàn)元。

　　整體來(lái)看，中南高科的運(yùn)營(yíng)模式屬于重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，在獲得地塊后，對(duì)產(chǎn)業(yè)園進(jìn)行建設(shè)開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)。在這種模式下，企業(yè)的成本來(lái)自于土地、建設(shè)及運(yùn)營(yíng)，收入則主要來(lái)自物業(yè)銷售或者租金收入。

　　招股書(shū)顯示，2018年-2020年，中南高科產(chǎn)業(yè)園的銷售單價(jià)分別約為2972元/平米、3163元/平米以及3181元/平米。和幾乎已經(jīng)是過(guò)萬(wàn)元的全國(guó)商品房銷售單價(jià)相比，這一數(shù)值已經(jīng)是屬于低位。

　　不過(guò)，除了銷售單價(jià)較低之外，中南高科獲取土地的成本同樣不高。2018年-2020年，中南高科的土地成本為384元/平米、344元/平米以及376元/平米。其中，土地成本占同期銷售均價(jià)的12.9%、10.9%、11.8%。

　　低售價(jià)、低成本、高收入的中南高科面臨著較大規(guī)模的負(fù)債。招股書(shū)顯示，截至2020年底，中南高科未償還及其他借款的總額為23.14億元。其中，有5.82億元需要在1年內(nèi)進(jìn)行償還，17.31億元?jiǎng)t需要在1年后進(jìn)行償還。

　　在整個(gè)債務(wù)方面，2018年-2020年，中南高科的合同負(fù)債分別為11.86億元、22.56億元及41.43億元，及其他借款的總額也是隨著收入的增加逐漸從2018年1.68億元增長(zhǎng)至了2020年的23.14億元。負(fù)債的大幅增加也意味著企業(yè)業(yè)務(wù)規(guī)模擴(kuò)大的同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)也在增加，企業(yè)的償債能力也將受到考驗(yàn)。

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