90億元！普洛斯產業(yè)園REITs擬赴新交所上市

　　近日，有消息稱，國內蕞大的物流地產運營商普洛斯擬

　　打包中國的12處產業(yè)園區(qū)資產，赴新加坡交易所發(fā)行REITs產品

　　，名稱為“普洛斯新經濟不動產投資信托基金（GLP New Economy REIT）”（下稱“新經濟S-REIT”）。

　　據悉，目前，新經濟S-REIT的IPO程序已經進入交易前投資者教育（PDIE）階段，預計會在5月份完成發(fā)行。

　　本次普洛斯新經濟S-REIT的

　　12個基礎資產業(yè)態(tài)包括物流倉儲（7個）、科技園區(qū)（2個）和標準廠房（3個）

　　，NLA（凈可出租面積）為136.2萬平米，估值約91.47億元人民幣，2022年的預期分配收益率為5.7%。

　　普洛斯目前在中國持有400多個物流、制造、數據中心和辦公園區(qū)類基礎設施，總資產價值超過300億美元。其中

　　僅物流園區(qū)就已經超過400個，總面積逾4300萬平米，目前建成倉庫的平均出租率在85%左右

　　，并在2021年4月27日又完成了58億元規(guī)模普洛斯中國收益基金II（China Income Fund II）的募集。

　　中金普洛斯倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金

　　（508056）（下稱“普洛斯C-REIT”）上市，

　　是上交所首單物流倉儲公募REITs

　　，也是首批9單中唯一一個原始權益人不是國有企業(yè)而是外資企業(yè)的特例。

　　目標基礎設施資產由7個倉儲物流園組成

　　，分布于京津冀長三角大灣區(qū)三大城市群，建筑面積合計約704,988平方米。

　　目標基礎設施資產合計平均出租率約98.72%

　　，合同租金及管理費平均約40.04元/月/平方米，估值合計約53.46億元，平均估值單價7,583 元/平方米。

　　6個項目公司2018至2020年度合并口徑營業(yè)收入分別為3.08億元、3.32億元和3.29億元；其中房產租賃收入為主要收入，報告期內房產租賃收入分別為 2.86億元、3.12億元和3.11億元，占營業(yè)收入合計的92.73%、94.10%和 94.48%。

　　6個項目公司2018至2020年度合并口徑凈利潤分別為0.91億元、1.11億元和1.21億元。

　　6個項目公司2018至2020年度合并口徑凈資產收益率分別為6.29%、7.13%和8.91%，總資產收益率分別為4.84%、5.70%和6.20%。

　　投資性房地產科目擬由成本法計量變更為公允價值法計量，12.08億元變更為53.46億元，并于2021年1月1日生效。

　　新交所聚焦中國不動產REITs

　　據悉，新加坡是亞洲僅次于日本的第二大REITs市場，其中工業(yè)/物流地產REITs發(fā)行數量雄踞亞洲頭部。

　　近一年以來，5只REITs的股價加權上漲1.61%，加權平均分派率為6.36%，整體回報率為7.97%

　　在內地房地產行業(yè)受到嚴厲監(jiān)管的環(huán)境下，REITs資產受到投資者青睞的原因主要有：

　　REITs本質是不動產的IPO，投資者擁有對底層資產的全部權利，而非依賴不動產發(fā)行人的主體信用，完全做到資產的破產隔離，不受房企經營不善的拖累。

　　REITs具有強制分紅的要求，資產運營產生的現金流，90%以上要分給投資人，給投資人帶來穩(wěn)定的現金收益。

　　按照新加坡規(guī)則，REITs杠桿率不超過50%。上述5只REITs的杠桿率均不超過40%，相比較房企動輒70%，甚至80%以上的高杠桿率，REITs財務指標穩(wěn)健。

　　鑒于90%強制分紅的要求，REITs本身不會預留大量利潤和現金，也就無法進行大規(guī)模資產擴張。在遇到優(yōu)質標的時，REITs只能通過擴募方式募集資金進行投資，這有效克制REITs無序擴張。

　　反觀國內，在當前政策的鼓勵下，

　　產業(yè)園區(qū)項目在全國各地火熱發(fā)展

　　，向著2025中國制造、中國創(chuàng)造目標進行中，中國的產業(yè)正快速地升級轉型。

　　2019-2021年各大國企產業(yè)運營布局不完全統(tǒng)計

　　資料來源：公開資料 明源產業(yè)研究院整理

　　在產業(yè)園區(qū)REITs通道打開、商業(yè)邏輯向資產管理轉型的現在，布局掌握產業(yè)園區(qū)賽道的企業(yè)已經做好了一往無前的準備。

　　據測算，公募REITs發(fā)行可將園區(qū)項目

　　投資回收期由過往的平均20年大幅縮短至8年左右

　　對地產人來說，REITs或許也不失為一個轉型的好賽道。

　　前段時間，某頭部券商研究所就公開招聘REITs/地產/建筑行業(yè)的研究員，要求具備2-3年以上地產行業(yè)研究相關工作經驗。

　　因此，及早了解、掌握REITs，或許還可以為地產人開啟全新的職業(yè)生涯。

　　當然，在產業(yè)園區(qū)的發(fā)展過程中，

　　許多園區(qū)都是蒿草叢生的“鬼園區(qū)”，閑置率、空置率驚人，真實入駐企業(yè)不及規(guī)劃預期十分之一，實際開工生產企業(yè)更是寥寥無幾，土地資源、社會資源浪費嚴重，讓人惋惜。

　　一般來說，大多數園區(qū)主要通過土地、稅收等優(yōu)惠政策吸引客戶。如今，要吸引更多的優(yōu)質產業(yè)資源和龍頭企業(yè)，除了

　　，在吸引資金、人才、產業(yè)要素等方面進行政策創(chuàng)新，從而打造產業(yè)園的核心吸引力和競爭力。

　　當下，吸引、留住和培育有質量的實體經濟是時代賦予園區(qū)的責任，也是園區(qū)企業(yè)的生命力所在。

　　要實現產業(yè)、運營、商業(yè)等的交圈和穿透，這需要一種思維和能力，而不是賦予標準答案

　　，在一個項目定型后，區(qū)位交通，消費內容，人群，運營主體等這些都成為了時間上變量，左右著園區(qū)的狀態(tài)變化。

　　在尋求產業(yè)發(fā)展的同時，園區(qū)自身能否在建設、運營、投資中形成可持續(xù)的商業(yè)模式是關鍵所在。

　　，目前來說是全行業(yè)首個產業(yè)地產的精品系統(tǒng)課程。購買整套課程包

　　頭部部分 產業(yè)園區(qū)重資產和輕資產運營盈利模式解析

　　二、我國區(qū)域經濟、產業(yè)升級和轉移、產業(yè)園區(qū)市場

　　4. 產業(yè)園區(qū)12類風險和規(guī)避

　　三、產業(yè)園區(qū)的幾種重資產模式分析

　　1. 華夏幸福產業(yè)園模式（重資產）

　　2. 中南高科產業(yè)園區(qū)模式（重資產也可以上市）

　　3. 招商蛇口，聚焦產業(yè)園區(qū)開發(fā)和運營（部分重資產可以轉為輕資產）

　　1. 凱德置地商業(yè)模式（輕、重、輕）

　　2. 光大安石不動產 + PE + REITs案例分析（輕、重、輕）

　　3. 普洛斯物流園區(qū)模式（輕、重、輕）

　　4. 錦和商業(yè)和德必集團 – 科技和文化園區(qū)管理（輕）

　　資產”及“假和真”產業(yè)園區(qū)模式比較分析

　　1. 產業(yè)園區(qū)重資產是一個相對的概念

　　2. 做產業(yè)園區(qū)輕資產模式的必要條件

　　3. ”假”和“真”產業(yè)園區(qū)模式

　　六、產業(yè)園區(qū)的“投資、融資、管理、退出”流程及關鍵節(jié)點分析

　　1. 產業(yè)園區(qū)拿地、投資、開發(fā)、運營、流通一般流程

　　第二部分 REITs深度精講課-產業(yè)園區(qū)、物流倉儲、租賃住房、大數據中心

　　1. 我國基礎設施不動產公募REITs蕞新政策及市場進展（政策和市場）

　　2. 產業(yè)園區(qū)不動產公募REITs（產品）

　　3. 物流倉儲不動產公募REITs（產品）

　　4. 租賃租房不動產公募REITs（產品）

　　5. 大數據中心不動產公募REITs（產品）

　　6. 高速公路和不動產公募REITs（產品）

　　7. 不動產公募REITs資產如何估值與定價（估值和定價）

　　8. 我國已經分二批上市的11個不動產公募REITs表現（回報）

　　9. 哪些企業(yè)和項目可以發(fā)行不動產公募REITs （融資）？

　　10. 企業(yè)和個人都怎樣投資不動產公募REITs ？（投資）

　　11.參與海外不動產公募REITs工作經驗

　　12. 投資國內三個不動產公募REITs的體驗

　　第三部分：產業(yè)園區(qū)項目選址、行業(yè)、產品端深度精講課

　　1. 央企、國企和民企特點和區(qū)別

　　3. 綜合性園區(qū)還是特色精品園

　　5. 招商還是招租及產業(yè)鏈的深耕

　　6. 自持還是大部分或小部分銷售

　　8. 集團上市還是REITs上市

　　9. 園區(qū)的物業(yè)、設施、招商、運營和資產管理

　　10. 從十大創(chuàng)新關鍵詞看產業(yè)園區(qū)的與時俱進

　　二、產業(yè)園區(qū)的選址 - 城市和位置

　　2. 國家級開發(fā)區(qū)（含經濟開發(fā)區(qū)、高新技術產業(yè)園區(qū)、特色工業(yè)園區(qū)等）

　　三、產業(yè)園區(qū)的行業(yè) – 產業(yè)趨勢和熱點

　　1. 第十四個五年規(guī)劃的重點產業(yè)和幾大方向

　　2. 基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點項目申報要求

　　四、產業(yè)園區(qū)的產品 – 租客、買家、自建者分析

　　五、張江高科、上海臨港、京東智谷、天安數碼、中南高科、金科產業(yè)等案例分析

　　第四部分：物流倉儲和標準廠房投融管退及案例解析

　　三. 物流倉儲和標準廠房的相關政策

　　四. 物流倉儲和標準廠房的“投資、融資、管理、退出”

　　1. 物流倉儲的“投資、融資、管理、退出”

　　2. 標準廠房的“投資、融資、管理、退出”

　　3. 物流倉儲和標準廠房的估值

　　4. 物流倉儲和標準廠房的大宗交易案例

　　5. 物流倉儲和標準廠房的運營和資產管理

　　五. 普洛斯、臨港、東久、鹽田港、順豐、京東、菜鳥等案例分析

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