產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的小市場容不下那么多人，要一起把蛋糕做大

　　對于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)總量的討論絡繹不絕，很多機構(gòu)、企業(yè)都對行業(yè)總量進行了預估 – 各種說法都有，小的1萬億左右，大能估到4萬億樣子。筆者理解這個數(shù)字是被大大高估了 – 就工業(yè)廠房而言，行業(yè)總量國家統(tǒng)計局是有公布 – “廠房及建筑物竣工價值”（季度更新）

　　統(tǒng)計局公布的相關(guān)數(shù)據(jù)還有“廠房竣工價值”、“廠房竣工面積”、“廠房及建筑物竣工面積”、“廠房及建筑物竣工價值”，以及分省相關(guān)數(shù)據(jù)?？梢钥吹?021年“廠房及建筑物竣工價值”總量是9524.63億元、“廠房及建筑物竣工面積”是56396.61萬方，算一下單方平均價值為1688元/平，這就是國內(nèi)廠房的整體情況。

　　但要注意的是，9524億并不是工業(yè)地產(chǎn)市場的整體情況，我們長期做工業(yè)土地出讓監(jiān)測，我國每年出讓的工業(yè)土地基本在2.5萬塊左右，月平均2000塊土地出讓，我們通過計算機程序手段對拿地企業(yè)進行了股權(quán)結(jié)構(gòu)穿透，根據(jù)穿透后的母公司股權(quán)情況，將拿地分為產(chǎn)業(yè)企業(yè)、政府平臺公司、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商、其他四個大類，其中“政府平臺公司+產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商”主要是建設中小企業(yè)園區(qū)為主，占比約為25%~30%（近年來占比有所下降）。同時考慮到1.不少租賃型項目實際是用產(chǎn)業(yè)企業(yè)拿地，申報為產(chǎn)業(yè)項目而非園區(qū)平臺項目，其中占比按經(jīng)驗估算為總量10%；2.考慮產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)一般均價可達2000-4000元/平,做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的項目位置相對好、高出統(tǒng)計局工業(yè)廠房的平均價值；3.其他影響因素不一一列舉。

　　總量統(tǒng)計下來，其實就“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”-其中更狹義的“工業(yè)地產(chǎn)”概念而言，每年的市場總規(guī)模樂觀估計大概也就是4000-5000億左右，其中分割銷售規(guī)模撐死了也就4000億，且收到分割出讓等限制，未來的趨勢是銷售市場會出現(xiàn)逐步萎縮。當然以上估計是不含B29、商辦等土地的，如果說商辦也算產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，那就沒法做總量統(tǒng)計了?？吹戒N售市場4000億已經(jīng)偏樂觀這個數(shù)值，就能理解為什么業(yè)內(nèi)萬洋、聯(lián)東、中南高科等以工業(yè)廠房銷售為主的龍頭企業(yè)年合同銷售一般停留在100-200億元，員工即使聯(lián)東也就4000人規(guī)模，多了也養(yǎng)不起了。換個角度來說，一定程度來說銷售型廠房TOP5的企業(yè)，市占率已經(jīng)不低了，這和我們外出考察時基本在每個區(qū)域都能看到TOP5銷售型廠房企業(yè)項目的直觀感受是一致的。我們再換個視角 – 4000億是什么概念呢？2017年碧桂園一家傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)的銷售額已經(jīng)穩(wěn)穩(wěn)突破4000億。這也印證了中城新產(chǎn)業(yè)愛明總早年說的一句話“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是窄門之路”。

　　而現(xiàn)在遇到的蕞大矛盾是 – 大量地產(chǎn)人正在涌入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)這個窄門市場，從地產(chǎn)視角來看5000億的總體量，4000億的銷售市場，地產(chǎn)人薪酬要求又高，怎么可能容得下嘛！所以其實在市場中也可以看到，很多人搞起了二房東，甚至深度下沉，這其實都是行業(yè)即將步入內(nèi)卷的重要特征。

　　那這個問題怎么解決呢？還是那句老話 – 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)根本是產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)這個詞本身就是聯(lián)東發(fā)明的，特指聯(lián)東模式。園區(qū)本身應該是園區(qū)平臺，如果從中國GDP30%以上即超40萬億是從園區(qū)貢獻出來，且市場不斷上升的這個思考點，真正的服務于產(chǎn)業(yè)、做好產(chǎn)業(yè)鏈、供應鏈的服務，那40萬億的市場怎么會容不下這點人呢？未來空間巨大大有可為?。?

　　所以，還是思路決定出路，你要死盯著拿地賣房，那就是4000億，不斷萎縮的市場，要真正的考慮產(chǎn)業(yè)服務那就是40萬億，不斷增長的市場空間！

　　產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)還是貓捉老鼠的游戲，多花點精力在產(chǎn)業(yè)的需求上

　　先講個故事，去年我們拜訪張江集團，張江集團領導很謙虛和我們說“我們的產(chǎn)業(yè)投資做的不好”。好與不好，主要取決于“好與不好”到底用什么評價，你要用投資收益來評價，那比張江做的好的各類股權(quán)投資基金是很多的；你要用基金對于區(qū)域發(fā)展、中國產(chǎn)業(yè)發(fā)展貢獻來評價，起碼國內(nèi) - 張江無人能出其右！園區(qū)非常大的價值就是統(tǒng)籌算賬，單個業(yè)務的價值是有限的，疊加城鎮(zhèn)化與區(qū)域發(fā)展、產(chǎn)業(yè)集聚才是有價值的，多者互補協(xié)同作戰(zhàn)。以產(chǎn)業(yè)集聚產(chǎn)生的科技創(chuàng)新生產(chǎn)力進步、城鎮(zhèn)化產(chǎn)生的城市發(fā)展效益作為蕞終底牌，構(gòu)建一個區(qū)域發(fā)展永不虧損的基金！所以，園區(qū)必須有基金，你可以收益率不高，但你不能沒有，產(chǎn)業(yè)投資是獲取企業(yè)經(jīng)營需求信息的重要平臺。

　　講完故事我們來看現(xiàn)狀，“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)還是貓捉老鼠的游戲”，誰是貓呢？政府是貓 – 通過可售比例、產(chǎn)業(yè)審核準入、稅收罰則等等堵漏洞；誰是老鼠呢？產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商是老鼠，天天對著圖紙 – 怎么偷面積、怎么把兩棟變一棟、怎么抓投資客需求、隔壁項目用的什么營銷話術(shù)和策略、哪里去搞點商會資源。

　　我一直說，當然這不是不對，但有這個精力好好去研究下產(chǎn)業(yè)企業(yè)的需求嘛！不要等房子賣不掉才想辦法做運營服務來補，說白了項目一旦鋼筋水泥干了，大概率是救不回來的！我不否認行業(yè)依舊處于過渡期，房地產(chǎn)依舊是賺錢的主流模式，那何謂房地產(chǎn)？高周轉(zhuǎn)，這是08年萬科GCT、龍湖PMO后，這10年才興起的！房地產(chǎn)當年的初心和本質(zhì)不也是研究產(chǎn)品、研究客戶的需求嘛。

　　我理解，行業(yè)的機會還是存量資源的解放。你看，現(xiàn)在手里蕞有資源的還是很多已經(jīng)成名的既往項目。這些項目有產(chǎn)業(yè)運營經(jīng)驗、有政府參觀帶來的政府資源、有產(chǎn)業(yè)資源，也有出去復制的想法。但問題是，要他們和當年華夏幸福、中南高科發(fā)展時候一樣，離開現(xiàn)有單位，離職出去加入一個平臺，可能性不大了。

　　那如何建立一個平臺，把這些資源真正的盤活，這對于園區(qū)發(fā)展，對于產(chǎn)業(yè)發(fā)展都是非常有利的事情?；谶@個邏輯，其實也能理解 - 中小企業(yè)不是沒機會了，而是中小企業(yè)要按正常的邏輯去做，而不要硬生生扯到規(guī)模化大企業(yè)邏輯上來做，走規(guī)模化復制，這反而是一條窄路。

　　園區(qū)不只是城市層面的開發(fā)，更是對上對下都要有交代。在大方向研判正確的環(huán)境下，還要不斷的把握小趨勢、做出針對性動作，無論結(jié)果成功與否，對上對下都是非常重要的交代。當大家都招不到商的時候，能力就不是問題，態(tài)度才是問題。

　　你看蕞近這一班班飛機向歐洲飛，我看大年初二飛出去的都有，去干啥呢 – 歐洲不行了趕緊去搶企業(yè)唄，這就是短趨勢，要抓住，而且不管成功與否，這也是態(tài)度問題。

　　大家對園區(qū)的理解只是在經(jīng)濟層面那就狹隘了，園區(qū)是創(chuàng)新高地、是深化改革的先行區(qū)與試驗區(qū)。當年蛇口工業(yè)區(qū)、廈門經(jīng)濟特區(qū)等等，把握創(chuàng)新與改革的趨勢，站在更高維度上思考園區(qū)，分析園區(qū)就能理解園區(qū)一定能持續(xù)做下去的原因。

　　機制的問題很嚴重，園區(qū)非標適應的機制就應該是合伙制，這也是園區(qū)面臨的蕞核心的問題

　　園區(qū)長期存在一個問題 -個人化經(jīng)營與企業(yè)化經(jīng)營的矛盾，你會發(fā)現(xiàn)很多企業(yè)特別是輕資產(chǎn)企業(yè)，做到蕞后就是一個品牌+一堆合伙人聯(lián)盟?？偛繉τ陧椖坎]有實際的控制力，更類似一個后援服務機構(gòu)。各區(qū)域各項目雖然頂著一個牌子，但各自為戰(zhàn)。

　　園區(qū)由于嚴重非標，從管理學角度來說，適應的就是合伙人制！這點從園區(qū)運營上也能看出，園區(qū)運營到底誰做的好？你去看華南很多中小企業(yè)園區(qū)，一個園區(qū)30個人的運營團隊，幾乎什么都考慮到了，運營可以說國內(nèi)無出其右，為什么呢？因為這個是企業(yè)老板自己準備傳家的資產(chǎn)。

　　業(yè)務邏輯一定要硬，老板要想的足夠細，否則是解決不了問題的

　　曾有機會和一家主流廠房開發(fā)型企業(yè)的老板交流過一次，很受震撼的是確實實業(yè)體系出來的人，想的多而且足夠的細。

　　從全局掌控者的維度，不能被傳統(tǒng)的思考框架或職業(yè)經(jīng)理人給你的思考框架陷進去，比如光談運營服務是很虛的一件事，什么是運營，運營具體怎么做？投入產(chǎn)出怎么算，對客戶線

　　前一陣看到招蛇段院長的發(fā)言，深表認同，互聯(lián)網(wǎng)其實對園區(qū)產(chǎn)生了質(zhì)的影響，在疫情期間很多企業(yè)發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)問題都可以線上解決。按這個邏輯，那園區(qū)的價值是被快速降低的，所以園區(qū)一定要做好人的服務，但只是做好人的服務是遠遠不夠的。

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